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不動産投資で失敗し自己破産しないために必要なこととは?

不動産投資の家賃収入が減少して、ローンが支払えなくなり、さらに給与などで補えなくなれば、物件を売却して精算するしかなくなります。もし、売却費で残債がカバーできなければ、売却後も返済が続きます。残債も給料などで支払うことができれば、自己破産は免れます。しかし、給料などの収入を遥かに越えた返済があるならば、自己破産も視野に入れる必要があるかもしれません。どう、再建するかは、その道の専門家に相談されると良いでしょう。

さて、ここでは自己破産にならないようにするために、どうするかを考えてみましょう。自己破産になるまでには、段階を踏むことになりますが、家賃収入でローンが返せていたら、自己破産にはなりません。まず、物件を購入する際に、収支がプラスであることが重要です。一般的に新築ワンルームマンションは利益が出ないと言われています。しかし、ワンルームマンションの場合、支払い自体も少額ですから、たとえマイナスとしても給料などで補てんが可能です。ということは、ワンルームマンション一部屋で自己破産になることは、ほぼないと考えられます。但し、マイナスの収支なら買わない方が無難です。

では、自己破産する物件は、まずは高額であることが言えると思います。自宅を購入する事を考えた場合、自分の収入なら3,000万円かなとか、5,000万円かなとか、概ねの目安があると思いますが、そのくらいの規模ならば、給料などでカバーできるはずですから、自己破産には至らないと考えられます。

では、給料で返済できないくらいの高額の物件を購入した場合を考えます。例えば一億円の物件を購入したとします。仮に、その物件を次の日に売却した場合、一億円で売れたら負債は残りません。実際には売却の費用が掛かりますから、ブラスマイナスゼロとはならないと思いますが、そこは無視します。つまり、なるべく割安な物件を購入すれば、次の日に売りに出しても買い手がつくので、数年運用するだけでも利益が出ると考えられるのです。

さらに、自己破産するケースの物件は、販売会社の利益がかなり乗った割高物件であること、すぐに買い手がつかない物件であること、購入時の収入に対する支出が大きく、収支バランスが悪いこと、収入の見込みが甘く、相場と合っていないこと。などの理由があげられます。不動産投資はある意味、経営ですから買う前にきちんと、返済計画のシミュレーションが出来ていれば、自己破産に陥るほどの失敗は防げると思います。

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