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不動産投資の地価下落リスクを軽減する方とは?

不動産投資の地価下落リスクを軽減する方法についてお話しします。不動産投資をしていて、今後10年後、20年後、地価が上昇するか下落するかを正確に予測することはほぼ不可能です。ですから、地価の下落リスクを回避して物件の購入は難しいと考えられます。そもそも、地価下落リスクを回避したい理由はどんなことでしょうか?不動産投資というものは、毎月の家賃が入ってくるインカムゲインと物件を売却したときのキャピタルゲインの2つです。物件を購入して運用していきます。毎月の家賃から経費など引いて残りが利益となります。これが年々積みあがっていき、累計インカムゲインとなります。仮に物件を購入してから20年で売却したと仮定します。20年間の累計利益が3,000万円として、売却利益が2,000万円として、5,000万円とすれば、5,000万円よりも高い価格で購入したとすれば、この投資はマイナスであったことになります。もし、4,000万円で購入した物件であれば、この投資はプラスということになります。
地価の下落を回避したい理由としては、売却時に土地の価格が上昇していた場合には、その分、高値で売ることができ、投資としてはプラスの可能性が高くなります。そうなると、地価が下落したら、その分売値が低くなると考えられます。土地が高くなり、物件価格があがったり、土地が安くなって物件価格が下がるという、売却時のリスクの軽減ということになります。但し、これはキャピタルゲインを狙った不動産投資ですから、私の推奨する不動産投資と異なります。インカムゲインを重視して、銀行からの借り入れ期間を順調に運用できることが想定できれば、ほぼ売却時の土地の下落によるリスクは二の次で良いと思います。それは、運用中に土地価格が下がったとしても、その分家賃が下がるとは考えにくいからです。
さて、土地の下落について、それほど運用には影響ないと考えられますが、売却時のことも考慮する必要があるのは、確かです。ではどう考えれば良いかと言えば、物件を購入するときに、その物件が割安なのか割高なのかを判断できれば、売却するときも大きく価値をさげて売ることを避けることができます。物件価格は土地価格と建物価格の合計ですから、この査定が妥当であるならば、購入時の物件価格から建物価格の劣化した分を差し引いた残りが売値ということになります。そう考えると、毎月のキャッシュフローがきちんと確保できている以上は、キャッシュフローよりも建物が劣化するとは、考えられないため、不動産投資の収支としてはプラスになるであろうと予測できるのです。
地価の下落を自分では操作できませんが、物件価格が適正であることをシュミレーションすることで、多少の地価の下落があったとしても、不動産投資そのものに大きく影響するものではないと言えるのです。

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