不動産投資のリスクで入居者の家賃滞納があります。家賃の滞納とは入居者が次月の家賃を前の月の月末までに支払わないことを言います。通常の賃貸借契約では、前月末までの支払いとなっているからです。もし、前月末までに支払いが無い場合は、物件のオーナーは、借主に対して家賃の支払いの督促を行う必要があります。これをきっちり行わないと、長期化に発展する可能性が高くなります。仮に家賃の滞納が始り、3カ月の滞納が起きたとしても、オーナーは借主に対して退去命令などの法的処置ができるわけではありません。これは、賃貸借契約が借主と貸主において信頼関係の上に成り立っているからです。もし、仮に借主が家賃の半額でも入金をしていたとすると、信頼関係が続いていることになるので、長期化は覚悟する必要が出てきます。家賃の督促をした場合でも、支払われる可能性が無い場合には、保証人に対して請求することが必要です。借り主に対しても、保証人に対しても、振り込む期限を過ぎたら、速やかに督促をする必要があり、それによって長期化を防ぐ必要があります。
さて、最近では、入居者が家賃を支払わなかった場合の保証として、入居者に家賃保証会社に加入してもらう方法が広く一般的に行われています。もし、オーナーが自主管理をする場合でも、賃貸契約をする場合でも保証会社への加入を必須にしておくことで、対応できます。保証会社への支払いは、借主持ちなので、オーナーへの負担はありません。
オーナーが自主管理をしている場合は、入居者が家賃保証会社に加入していた場合でも、保証の支払いには、ルールがあり滞納が発生した場合に直ちに、借主に督促するとともに、家賃保証会社に連絡する必要があります。これは保証会社のルールによりますが、滞納が発生しても、放置した場合は保証されないことがあるからです。いずれにしても、速やかに動く必要があります。
最近は管理そのものを、管理会社に任せているオーナーが多いと思いますが、一棟管理の場合、管理会社にもよりますが、客付けのときに必ず保証会社に加入することを必須としていて、しかも滞納があった場合の手続きなども一括で行うサービスがあります。特に会社員大家の場合は、督促などの業務を仕事の合間にするのはとても負担となるので、そのようなサービスを利用すると良いでしょう。費用は家賃の5％程度です。家賃保証サービスはサブリース（一括借り上げ）とは違いますので、注意してください。あくまで一般管理を管理会社にお願いするものです。