不動産投資の初心者がアパートを購入する方法をお話しします。一般的にアパートとは、木造の小規模の集合住宅をいいます。それに対して、マンションとは、鉄筋コンクリート造か鉄骨造の集合住宅をいいます。
多くの大家さんが首都圏で不動産投資を始める場合、木造アパートになると思います。新築にしても、築古にしても手が届く価格帯のものが多く存在するからです。それは、鉄筋コンクリートや鉄骨は建築コストが上がるので、採算を合わせるために規模が大きくなるので、その分価格が上がります。稀に小規模の鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建物もありますが、希少なので選択肢に入れるのは難しいです。
木造新築アパートにも、1億円を越えた物件もありますが、融資を受ける場合の自己資金も多くなり、購入できる人が限定されるので、物件自体も１億円未満のものが多くなっています。
新築物件を購入すると仮定し、価格を１億円と仮定すると、どのようなシミュレーションができるでしょうか。まず、頭金を物件価格の1,000万円と考えます。諸費用は物件価格の8％として計算すると、800万円となり自己資金の合計は、1,800万円になります。
かなり自己資金が多いと感じるかもしれません。物件価格の10％を自己資金に投入するくらいの資金を準備する方が安定的な不動産投資ができると思います。もし、900万円の自己資金が用意できれば、5,000万円の物件が購入できることになります。
この数字は自己資金を物件価格の10％を頭金として入れるので、利回り8%の物件を金利が2%で、30年返済ならば数字が合います。フルローンで物件を購入したい場合は、利回りを高くする必要があり、9%近くの物件を選択する必要があります。
つまり、物件の良し悪しだけでなく、融資条件も考慮して物件の選択をする必要があります。融資条件が厳しくなると、返済額が上がる傾向があり、利回りの高い物件を選択する必要があるので、利回りが高いので、リスクも高くなります。
不動産販売会社は、売るのが仕事ですから、売りやすい人をターゲットにします。いわゆる高属性の方々を好んで営業します。さらに、融資が通り易く審査が早い銀行を使いたいと考えます。そのような銀行は金利が高くなる傾向にあるので、買う側が収入と返済のバランスを確認し、収支バランスが悪ければ、銀行を変えるか、新たな物件を探す必要があります。
物件と銀行は両輪のようなものです。物件に適した銀行を探せると、安定した不動産投資になります。