不動産投資のローンの借り換えについてお話しします。不動産投資は銀行から融資を受けて行います。融資を受ける銀行によって、融資条件はさまざまですから、借り換えをして有利な条件にしたいと考えるでしょう。
さて、借り換えをする動機は借入金利を低くすることが目的ですから、高めの金利で借りている人が借り換えをするメリットが出ると考えられます。一般的に2.7％以上の金利で借りている人が2%程度に下がれば、メリットがあると言われています。
1億円を30年間3%で借りた場合、月々の返済が42万円になります。10年後の残債が7,600万円になりますので、2％で20年で返済した場合は、月々の返済が38万円になります。差額が4万円ですので、20年間で960万円の削減になります。
計算上はこのくらいのメリットがありますが、これが達成できるかどうかは、物件の状態やご自身の年収やその時の他の借り入れの状況も加味されると考えられます。上記の例で言えば、”物件が築10年で7,600万円の物件を2％の金利で20年間の融資が引けるか”ということです。
鉄骨やRCを新築で購入したとすれば、10年経過しても20年以上の残存耐用年数がありますから、かなりの確率でできるように思えます。しかし、これが木造であるならば、残存期間が12年しか残っていないので、20年の融資期間を取れるかどうかは微妙と言えるでしょう。
一般的に高金利で借りた物件の場合に借り換えのメリットがあるわけですから、購入時点に於いて高い金利で借りるしかなかったような木造の築古物件の場合、借り換えるとしても、条件を良くするのはかなり厳しいと考えられます。
たとえば、購入時に収入が低かった場合で、10年の経過で収入が上がっていれば、属性がかなり良くなったということですから、借り換えで金利が下がる可能性が高くなると考えられます。それでも、物件の現在価値がある程度高いことが条件になると思います。
いずれにしても、相談することは良いことなので、チャレンジしてみましょう。