不動産投資のローンの金利比較について、お話しします。不動産投資は銀行から融資を受けて行います。その理由は、少ない資金で大きな利益を生むことができるからです。但し、融資の条件によっては、キャッシュフローがあまり出ない場合があります。その条件の一つに金利について考えてみたいと思います。
不動産投資を行う場合、アパートローンやプロパーローンを使って融資を受けるので、住宅ローンとは異なり、金利は高く設定されています。さらに銀行によっても異なり、都市銀行、信用金庫、地方銀行、不動産に特化した銀行、ノンバンク系銀行とだいたいその順番で金利が高くなります。
都市銀行は1%前半から1%後半、信用金庫、地方銀行は2%前後、不動産投資に強い銀行は、2%後半から3%後半となり、金利の差は幅広いです。もし仮に新築物件を購入しようと考えた場合、まずは都市銀行を利用する検討をするべきです。なぜかといえば、新築物件は利回りが低い傾向にあるからです。
もし仮に築古物件を購入することを検討していた場合でも都市銀行から融資が引けるのであれば、一番良いのですが一般的にそういうわけにはいきません。
金利が低い銀行は、物件のタイプとしてもリスクが少ないもの、木造であれば新築、鉄筋や鉄骨の物件であれば、築浅でなければ融資を受けにくいのが実情となります。それは、法定耐用年数から経過年数を引いた、残存年数に大きく依存するのです。
木造の築古物件は、法定耐用年数を超えているので、金利の高い銀行であれば、融資を受けることが可能です。つまり金利の高い銀行は、物件としてリスクが高い築古にも融資をする代わりに、金利を高くしていると考えることができます。
築古物件を金利の高い銀行から融資を受けて購入する場合ですが、その分利回りが高くなければ、キャッシュフローが合わなくなりますので、利回りと金利の差を6%以上取るように、してください。返済年数や頭金の度合いを見ながらシミュレーションをして、利益を計算してみましょう。
利回りと金利の差をイールドギャップと言いますが、6%を目安にすると良いと前述しました。新築物件の場合でも利回りが低いので、その分金利の低い銀行を選ぶ必要が出てきます。新築物件にしても、築古物件にしてもキャッシュフローが出るように、しっかり計算して物件を選んで、キャッシュフローを得るようにしましょう。