不動産投資のローンシミュレーションについてお話しします。不動産投資はローンを組んで行います。それは、物件価格の100％を現金で支払うと、とても効率が悪いからです。1億円の物件を現金で買うのではなく、1,000万円を頭金にして買うことで、残りの9,000万円で物件の買い増しをすることができるからです。
さて、他人のお金を使って運営する場合、借入の条件によってマイナスのキャッシュフローになることがあります。そうならないようにするためには、ローンシュミレーションをきちんとすることが必要となります。
ローンシュミレショーンは簡単にできます。インターネットの検索窓に”ローンシミュレーション”と入れてみると、ローンの計算ができるサイトが出てきますので、借りる金額、借入金利、返済期間を入力することによって、返済金額の月額と年額が表示されます。返済金額は、家賃収入の半分以下に抑えることによって、安定経営が見込めることになります。
借入金額については、物件価格のどのくらいの割合を借りるかですが、銀行によっても割合の上限が決まっています。都市銀行は80％から90％くらいですが、地方銀行や信用金庫などは、90％前後を融資してもらえるので、都市銀行よりも融通が利きます。さらない、不動産投資に強い銀行やノンバンク系の銀行は100％の融資も可能となるので、自己資金の状況を加味して決定することが必要です。
ここで注意するべきは、全ての銀行が同じ金利で貸してくれるわけではありません。都市銀行が金利は一番低い傾向があり、その次に地方銀行や信用金庫、最後に不動産投資に強い銀行やノンバンク系の銀行となります。
一般的に物件の担保余力やリスクの程度によって、融資するしないがあります。都市銀行は新築築浅、法定耐用年数に余裕があるものに融資をしますが、築古には融資はしない傾向にあります。地方銀行や信用金庫は築古にも融資はします。不動産投資に強い銀行やノンバンク系の銀行はさらに柔軟に対応してもらえます。つまり、リスクの高い物件の融資をしてくれる銀行はそのぶん借入金利も高くなる傾向にあります。
実際には、物件を購入する際には、金利の低い銀行から順次融資の相談をして、総合的にみて、自分にとって一番条件の良いところから融資を受けるのが良いでしょう。
新築物件は一般的に利回りが低いので、できれば金利の低い都市銀行から借り入れをするのが理想的です。築古物件を購入する場合は、利回りが高くなるので、金利の高い銀行から融資を受けても数字が合います。利回りと金利の差をイールドギャップと言いますが、イールドギャップを取れるように物件の選択と銀行の選択をする必要があります。
ローンシミュレーションサイトに行って、月毎の返済額が30万円であれば、月毎の家賃収入が60万円になる物件を購入する必要があります。年間の家賃収入は720万円の物件を選ぶ必要があります。