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不動産投資を融資を受けて行うメリットとは?~ここを誤ると危険!

不動産投資で融資を受けるメリットについてお話しします。不動産投資は一般的に融資を受けて行います。ここでは、融資を受けるメリットについて解説してみたいと思います。融資を受けることで、1億円の物件も1,000万円の頭金を投入して9,000万円を借りれて購入することができます。(わかりやすくするため、諸費用は無視します。) 

 利回りが8%ならば、800万円の家賃収入得ることができます。2%の金利で30年間を返済期間と仮定したら、400万円が返済後の残りです。経費と空室損を考慮して、家賃収入の20%とすると、160万円となりますので、240万円が手残りになります。 

 1億円の物件を借入なしで購入したと仮定します。家賃収入は800万円で、経費と空室損は160万円とすると、640万円が手残りとなります。借入を行った場合の手残りは240万円ですが、1,000万円しか使っていないので、自己資本利回りは240万円÷1,000万円で24%になります。借入を使わないで購入した場合の自己資本利回りは160万円÷1億円で1.6%になります。 

 効果は歴然ですが、1,000万円で1億円の物件を購入しているので小さなお金で大きなお金を動かしていることになり、レバレッジを効かせるという言い方をします。レバレッジを効かすということは、てこの原理を使うことになります。 

 借入をしているので、あと9,000万円を頭金に使えるということですから、同じ条件で購入していけば、2,400万円の手残りを受け取る計算ができます。このように他人をお金を利用することで、他人のお金からも利益を得ることができるので、その分、大きな利益を得ることができるのです。 

 但し、注意が必要な点はきちんと収支計算ができていて、家賃収入でローンの支払いが十分にできるような借り方をする必要があります。いくらレバレッジを効かせたとしても、返済がきつくなってしまったら、意味がありません。十分に返せるような借り方をすることが重要です。 

 コンサルティングをしていますと、お金を借りることに抵抗を感じている人が少なからずいます。不動産投資で借りる金額はサラリーマンの所得からしたら高額になるからです。しかしながら、不動産投資のローンの返済は給与からするのではなく、物件の入居者さんの家賃から支払いますから、借金とは言っても質が全く異なります。 

 自宅を購入するめの借金は安全で、不動産投資でアパート経営をするための借金が危ないということはありません。むしろ自宅を購入するための借金の方が圧倒的に危険性があります。それは、給与所得で返済するからです。仕事をリストラされたら、支払いはできなくなるからです。不動産投資の借金は前述の通り、会社をリストラされたとしても、滞ることはありません。

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