不動産投資で築古物件を購入するメリットについてお話しします。築古物件のメリットはその物件の数の多さにあります。物件の数が多いので、多くの物件から選択することができます。
利回りも新築物件からすれば、高めになります。利回りは古くなると高くなるからです。また、価格も新築と比べると安くなります。価格が安くなるので、購入しやすくなると言えます。
築古物件のデメリットは、やはり建物や設備が古いので、修繕費が掛かるリスクがあります。また、デザインも古いので、入居付けに苦戦する可能性があります。ここで重要なことですが、築古物件に入居を希望する人は、安い家賃で入居したい人ですから、それほど部屋のクォリティーを求めていない可能性が高いです。たとえば、エアコンが故障したと仮定します。もし修理不能だったとしても、中古のものと入れ替えても特にクレームにはならないと考えられます。つまり修繕費は掛かるとしても、抑えることも可能と言えるのです。
価格については、新築と比較して安いのですが、中古物件の価格は売主さんが決めることになるので、売り急いでいない限り、高めに設定されていると考えられます。それはなるべく高い価格で売りたいからです。値踏みを適正に行わないと、割高の物件を購入することになるので、建物の状態はきちんと確認した方が良いでしょう。
築古物件も融資を受けて購入するので、お金を貸してくれる金融機関がなければ購入することができません。築古物件の場合、法定耐用年数を過ぎていることが多いので、法定耐用年数の残存期間しか借入ができない銀行は使うことができません。そうなると、都市銀行からの融資は厳しくなります。信用金庫、不動産投資に強い銀行、ノンバンク系の銀行を狙うことになります。
築古物件でも、法定耐用年数にあまり厳しくなく、融資をしてくれる銀行の特徴として、金利が高くなる傾向にあります。おおよそ、2％から4％の金利になるので、利回りも高めの物件を狙う必要があります。築古物件は、新築物件よりも利回りが高いと思いますが、実際には築古とは言っても、それほど高い利回りの物件は早々はありません。前述したように、売主さんはなるべく高く売りたいからです。その中でも割安な物件を選択して購入するようにしましょう。