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不動産投資で節税するメリットについて~黒字でも税金が払えない?

不動産投資で節税するメリットについて、お話しします。他の記事でも書いていますが、不動産投資で利益が出たら税金を支払う必要がありますので、節税の意味合いは免除という意味ではなく、きちんと申告して優遇を受けること、または、計画的に納税をすることで、税金の支払いを無理なく行うことを意味します。

 給与所得しか収入がなければ、税の計算は会社がしてくれます。しかし、不動産投資の収入が増えたら、確定申告をする必要があります。ここで青色申告をすることで、青色申告控除を受けることができます。青色申告するためには、手続きを期限までにする必要があるので、不動産を購入が決まったら、税理士さんに相談しましょう。

 不動産投資の収入は、他の収入との損益通算ができます。不動産投資でマイナスがでれば、給与との相殺で税金が戻る可能性があります。但し、最初から節税を目的とした不動産投資は良い結果にはならないことが多いので注意が必要です。キャッシュフローがでていてしかも、経理上のマイナスを申告できるならば、良いのですが家賃収入より経費が大きいなら、経営として成り立ちません。

 減価償却の利益を使うと、キャッシュフローがプラスでありながら、損失を計上できるので、節税になります。これも注意が必要です。減価償却には期間がありますから、期間を過ぎたころにキャッシュフローがどうなるかも含めて、シミュレーションすることが必要です。

 忘れがちなのはローンの返済額のうち、元金には税金がかかることです。この元金は支払っているお金なので、手元にないのに税金が掛かります。元利均等払いの場合、後の方ほど元金の割合が高くなり、返済満了の頃は支払い額のほとんどが元金になります。

 前述した減価償却期間は、木造の場合は新築でも22年です。返済期間は30年を取らないと月々のキャッシュフローが残らない事が多いので、減価償却期間を過ぎても返済期間が残っていることが多いです。そうなると減価償却期間を過ぎてから返済期間満了までが、税金の負担が大きくなります。この場合の対策としては、他の物件を購入することが挙げられます。木造の築古でも4年の償却期間が取れますので、価格帯が低い物件でも、減価償却効果は大きくなります。

 中長期的な視点で対策ができますので、余裕をもって対応できると思います。

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