今回は頭金1,000万円と諸費用の700万円から800万円を用意できたとして、物件から得られるキャッシュフローと債務の安全性について考えてみたいと思います。
物件価格、１億円の頭金として、1,000万円をローンの頭金にします。それに加えて諸費用が物件価格の7%から8%掛かりますので、用意する現金の合計は1,700万円から1,800万円になります。この数字で物件を購入し運営した場合、かなり安定した不動産投資が可能になります。このケースは銀行に物件価格の10％の1,000万円を入れますので、借入率が90％の9,000万円になります。この融資割合の場合、利回りと金利について考えてみましょう。頭金として10％を投入することを前提としているので、比較的低金利の銀行を狙っていけると考えられます。
30年返済として計算します。
利回り（年 収）借入金利（返済額/年）
7.5％（750万円）1.5％（373万円）
8.0％（800万円）2.0％（399万円）
8.5％（850万円）2.5％（427万円）
9.0％（900万円）3.0％（455万円）
ちょっとわかりづらいのですが、返済と収入の関係をみると
収入の半分くらいを返済に充る計算になります。
もし、1.5％の金利で借りられるのであれば、利回り7.5％以上の物件を
狙えば、債務的に余裕があると言えます。逆に、３％の金利で借りるならば、
9.0％以上の物件を狙うと、収支的に余裕があり安定的な経営が期待できます。
利回りと金利の関係を見ながら、物件の選択をすることをお勧めします。