不動産投資を頭金なしで、１億円の物件をフルローンで購入したらどうなるか、シミュレーションしてみました。まず、前提ですが、１億円の新築アパートをフルローンで購入するとします。物件の利回りは８％ 金利は３％とします
1億円の物件で、利回り８％ですから、800万円の収入があります。月あたり66.7万円の収入となります。返済額は金利が3％なので、42.2万円が月毎の支払いになります。経費を引く前に、24.5万円残ります。ざっくり見ても、問題ありで、収入に対する返済が大きいです。かりに、年間１％の家賃下落が起きたと仮定すると、10年後の収入は、720万円になります。毎月の収入は、60万円に落ちる計算になります。42万円の返済ですから、のこりは18万円になります。月々10％くらいの経費はかかるでしょうから、手残りが12万円となります。空室が起きて、収入が下がったり、現状回復で修繕が必要になるとほぼマイナスになってしまいます。さて、どこがまずかったのでしょうか？
月毎の返済が42.2万円ですから、年間506万円の返済になります。そうなると、1,000万円くらいの年収がないと、債務的に安全とは言えません。この場合は10％くらいの利回りが必要ということになります。もし、利回りが８％の場合は、金利を1.2％まで下げることができれば、月当たりの返済額は33万円に下がるので、数字があってきます。
一般的に1.2％の金利で借りれる銀行の場合、フルローンは中々厳しいかもしれませんので、その場合は自己資金を投入する必要があるかもしれません。フルローンで購入する場合は、利回りの高い物件を狙うことも必要です。
購入前にシミュレーションをしっかり行っておけば、運用してからしばらくして、”思ったほど利益がでない”とあとから気づくことはなくなります。