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不動産投資 頭金555万円、諸費用444万円~自己資金1000万円

今回は、頭金555万円、諸費用444万円という題でお話しします。

ゾロ目の数字を並べていますが、ふざけているわけではありません。

自己資金が1,000万円あった場合、物件価格5,555万円の10%(555万円)を投入し、物件価格の8%(444万円)を諸費用に充てた場合を想定しています。

10%をローンの頭金にして、90%融資にすることで、銀行の選択幅や利回りの選択幅が広がるので、買いやすくなります。

30年返済として、計算をしてみましょう。

利回り(年 収)借入金利(返済額/年)

7.5%(417万円)1.5%(207万円)

8.0%(444万円)2.0%(222万円)

8.5%(472万円)2.5%(237万円)

9.0%(500万円)3.0%(253万円)

一行目の数値をみますと、

利回り7.5%ならば、満室の場合は417万円の家賃収入が入ります。

そのうち、返済が大きく占めますが、借入金利が1.5%ならば、

207万円となり、週に対して半分くらいになっています。

収入に対する返済比率が50%程度であれば、

概ね安心できます。利回りを0.5%上げた場合は収入が444万円になり、

金利も0.5%上げた場合、222万円が返済額とまります。

家賃収入額対、返済額は半分くらいになります。

利回りから金利を引いた6%をイールドギャップと言います。

頭金10%を投入して、90%融資の場合は、このイールドギャップを

6%取ることで、経営は安定します。

返済後のキャッシュフローから経費と空室損を各々10%として

差し引くと、30%が純利益となります。初年度30%の利益をとることで

今後、家賃下落が年1%あったとしても、

30年間マイナスのキャッシュフローにならない計算ができるからです。

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