不動産投資でサラリーマンが節税する方法についてお話しします。ます、”不動産投資 節税”で検索すると、不動産投資と節税の記事がたくさん出てきます。他の記事でも紹介していますが、不動産投資は将来の利益のためにというよりは、物件を購入してから、すぐに利益を得るために行うものとしています。つまり、利益が出るので、税金の支払いは必要ということになります。マイナスになる不動産投資ならしない方が良いでしょう。詳しくは、税理士さんにご相談ください。
さて、サラリーマンが不動産投資を行った場合の税金のイメージを、お話しします。ここでは、個人で購入した不動産投資の収入と給与所得がある場合について考えます。不動産投資で、利益が出た場合は当然、税金を支払う必要があります。税率については、給与所得と合算になります。例えば、給与所得が700万円であったとしても700万円が課税対象とはなりません。それは、課税所得はかなり低いところにあるからです。課税所得にすると、400万円程度です。仮に１億円の物件を購入して、課税所得が300万円とすると695万円を超えるので所得税としては、23％で住民税が10％掛かりますから、33％の税金が掛かる計算です。
よく言われる論争で、不動産投資を個人でするべきか法人でするべきかということがありますが、合計900万円の課税所得になるまでは、税率は変わらないのでもう１億円くらいの物件を購入するくらいの段階で、考えても良いと思います。900万円を超えると、税率が10％上がるので、法人での購入をすることによって、節税になると思います。
不動産投資で収入が増えた場合の税金ですが、どのように考えれば良いでしょうか。不動産投資でも利益に対して税金が掛かりますから、単純に収入からローン返済額を引いて経費を引いて残ったものに税金が掛かります。これ以外にも税金は掛かります。それは、ローン返済額の内、元金には税金が掛かると言うことです。
例えば、１億円の物件を90％融資で購入したと仮定します。とすると、9,000万円が元金ということになります。30年で返済するならば、平均すると年間300万円の元金を返済することになります。仮に、30％の税率であれば、元金に対して90万円の税金が掛かります。実際には元利均等払いなので、初年度はそれよりも軽くなり、そろそろ返し終わるころは、返済額全てが元金になりますので、税金は重くなります。
ここまでの計算では、家賃収入から返済額を引いて、経費を引いた手残りの部分に税金がかかり、さらに返済額のうち元金に対して税金がかかるとお伝えしました。実は、もう一つ経費があります。それは、減価償却と言って、建物価格が仮に5.000万円と仮定し、30年の償却期間が残っているとすると、年間167万円の費用を利益から引くことができます。まとめますと、課税される利益の計算は、収入から返済額と経費を引いた手残り＋借入元金÷30年（返済期間）-（建物価格÷法定耐用年数の残存期間）になります。 （平均しているので概算です）
税金の計算は、専門家に相談するのが一番です。ポイントとしては、返済に占める元金には税金が掛かること、元金割合は返済期間の終盤は返済額の100％になること、減価償却の恩恵を受けるのは、法定耐用年数の残存期間であることです。木造の場合は最大22年ですので、木造の建物を新築で購入した場合は、上記の例では減価償却費は176万円よりも高くなり、23年目以降は減価償却の恩恵は受けることができません。
物件を購入して短期５年以内に売却する場合、個人で購入した場合、売却利益の39％の税金が掛かります。さらに、その利益を他の損失と通算ができません。不動産投資の目的として、長期保有が前提と思いますが、短期で売却の可能性がある場合は、法人での購入も検討すると良いと思います。但し、買う時も売るときも仲介手数料が掛かりますので、不動産投資の目的は長期運用を前提にした方が良いと思います。