不動産投資でサラリーマンが失敗する理由について、お話しします。別の記事でも書いていますが、サラリーマンは本業がありますが、本業には時間的な影響は与えないこと、不動産を購入するための資金は銀行から融資を得やすいことがあり、不動産投資は、サラリーマンにとても向いていると言えます。
さて、ここからが本題ですが、不動産投資でサラリーマンが失敗する理由を考えてみたいと思います。まず、言えるのですが、物件の需要の確認が甘く、収入がきちんと入らず、利益が残らない状態になることです。不動産は銀行からお金を借りて行うので、収入が予定通り入らなければ、そこからローンの返済をして、さらに経費を引いて、利益が残らなくなり、破たんしてしまいます。
それを防ぐために、収入を考えます。収入がきちんと入らなければ、最初の段階でつまずいてしまいます。驚くべきことですが、失敗する事例を見ると、収入の見込みの精査がきちんと行われていないことがあるのです。たとえは、問題となったシェアハウスの問題では、明らかに収入の見込みが悪かったようです。その他、よくある問題として、地主大家さんが敷地に物件をたてて経営する場合多いことですが、需要の予測があまりできていないことがあるのです。建築会社は建築するのが仕事で、販売会社は、物件を売るのが仕事ですから、需要については、買主が自ら確認する必要があります。方法としては、物件近くの不動産会社に行って、ヒアリングするのが良い方法です。
失敗の多くは、販売者の言葉をそのまま信じてしまい、実際に運用してみたら、空室が多くなってしまったような場合が多いです。前述したように、家賃査定も相場よりも高めで設定していたため、実際に募集を掛けたら入居が決まらず、適正家賃に下げたら埋まったようなこともあるでしょう。家賃を下げても十分に利益が出れば良いのですが、もともとギリギリであった場合は、家賃を下げれば、マイナスになってしまいます。こうならないように収益計算はきちんとしましょう。
不動産会社はサラリーマンに対して、物件を販売しますが、不動産会社が各銀行との取引があり、紹介してくれることがあります。但し、その紹介された銀行の融資条件で収支を計算した場合に収支バランスが悪ければ、購入を見送る必要があります。
例えば、”資金ゼロでもできる不動産投資”とか”自己資金100万円からできる一棟アパート不動産投資”などの題名で、不動産投資のメールが届くことがあります。また、不動産情報サイトのバナーを見ても、そのような見出しをたくさん見ることができます。つまり、お金がなくても不動産投資ができるこを、販売業者はセールストークとしてアピールしているのです。もちろん、そのスキームでも利益が出れば良いのですが、ほとんど利益が出ない場合もとても多いです。キャッシュが残らなければ、いざという時に資金が回らなくなり、給与で補填するなどの状況が生じてしまいます。そのようなリスクの高い状態で、物件を購入しないように、収益計算がとても重要となります。