不動産投資でサラリーマンが成功する方法について、お話しします。別の記事でも書いていますが、サラリーマンは本業がありますが、本業には時間的な影響は与えないこと、不動産を購入するための資金は銀行から融資を得やすいことがあり、サラリーマンにとても向いていると言えます。さて、ここからが本題ですが、成功するための方法を考えてみたいと思います。まず、成功の定義ですが、物件の需要に心配がなく、収入がきちんと入り、支出が抑えられて利益が十分に残ることです。支出の大きなものにローンの支払いがあります。不動産投資は銀行からお金を借りて行うので、収入から借入を引いて経費を引いても残りがあることが重要です。
まず、収入を考えます。収入がきちんと入らなければ、最初の段階でつまずいてしまいます。購入する物件が新築の場合は、まだ入居者がいないため、収入は予測になります。まず、この予測が正しく行われているが重要です。中古物件の場合は、現在の家賃状況を確認してどのくらいの家賃が取れているかを確認して、妥当性や空室があれば、空室の期間や今後の入居の見込みを確認して、どのくらいの収入が見込めるかを確認します。
想定の家賃が把握できたら、利回りを計算します。収入÷物件価格×100で求められます。次に物件価格に対して、どのくらいの借り入れをするかを考えます。一般的に物件価格の80％から100％の幅で借り入れると考えられます。仮に80％を借り入れると考えた場合、20％の頭金と諸費用分の現金を用意する必要があります。もし100％を借り入れるのであれば、諸費用分のみを用意すれば良いことになります。もし仮に100％を借り入れることになった場合、100％を貸してくれる銀行を探す必要があります。
仮に、物件価格の100％を融資してもらえる銀行が見つかったら、収支を計算します。どのくらいの金利で借り入れできるかにもより、収支が変わりますが、家賃収入から借入を引いた残りが、家賃収入の半分くらい残るのが理想的です。収支が合わなければ、借入額を少なくして、ローンの度合いを下げる必要があります。または、金利の低い銀行を探すことも有効です。つまり、収支が合うように、銀行から融資を受ける度合いと借り入れ金利を調整して、収支が合うようにします。合わなければ、その条件に合う銀行を探すことも重要となります。
不動産投資は収支バランスが良いことが成功のカギとなります。
物件の良し悪しが重要ですが、融資条件についても十分にシミュレーションすることが必要です。