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不動産投資の節税になくてはならない減価償却費とは?

不動産投資の節税の減価償却についてお話しします。不動産投資で利益が出た場合は、税金を納める必要があります。他の記事でも書いていますが、節税という言葉は”支払わくても済む”とのイメージが湧くかもしれませんが、そうではありません。納税は国民の義務ですので忘れてはなりません。

 経費には税金が掛かりません。しかし、経費はその分のお金が減っているので、経費が嵩めば利益が無くなってしまいます。ムダな経費は削ることも必要です。減価償却費は経費ですが、お金が出て行かないので、多ければ多いいほど、それだけ優遇されます。さて、どのくらいの恩恵があるか考えてみましょう。1億円の物件を想定します。半分の5,000万円が建物価格とします。仮に、法定耐用年数から経過年数を引いた残りが20年とすると、5,000万円÷20=250万円となり、年間250万円の減価償却費という経費を使うことができます。 

 1億円の物件の利回りが、8%としたら800万円の家賃収入と仮定します。様々な経費を引いて300万円残ったとします。税率が30%とすると本来は90万円の税金が掛かるはずですが、減価償却費が250が使えるので、300万円-250万円=50万円となり、50万円に30%の税金が掛かるので、15万円ということになります。 

 減価償却費はお金は出て行かないのに費用になるので、夢の経費となります。但し、償却期間は物件の耐用年数から経過年数を引いた残りですので、木造であれば最大22年、最短で4年、重量鉄骨であれば最大34年、最短6年、鉄筋コンクリートであれば最大47年、最短9年になります。計算式は 

 減価償却期間=法定耐用数-経過年数+(経過年数×0.2)※端数は切り捨て 

となります。 

 耐用年数を超えた場合でも、経過年数の20%を足すことができるので、どんなに古い建物でも最短の年数は償却期間として取れることになります。 

 多くの場合、不動産は銀行からお金を借りて購入します。返済期間は30年程度取らないとキャッシュフローが取れないと思います。そうなると、減価償却期間よりも返済年数の方が長くなります。例えば、新築の木造でも最大でも22年です。返済期間を30年取るとすると、23年目から30年目までは減価償却の利益が使えないことになります。つまり、減価償却期間を過ぎたときから、税金の負担が大きくなるので運営上はブラスでも税金を支払ったら、ほとんど手残りがないということも十分にあるのです。 

 物件を購入する際に、どれだけ利益が出るかを計算すると思いますが、10年~30年の長期で見た場合、税金の負担についても併せてシミュレーションをしておくことがとても大切です。減価償却期間が終わるころに合わせて、新たに物件を購入して、減価償却の利益を得るなど、売却して利益を確定するなど、今までのキャッシュフロー分で税金を賄うなど考えておくことがとても重要となります。 

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