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不動産投資の節税の計算方法~キャッシュフローは利益じゃないの?

不動産投資の節税の計算についてお話しします。他の記事でも書いていますが、利益が出た場合は税金を納める必要があります。節税とは税金を免除されことではありません。このままの順調に利益がでると、このくらいの税負担になるというのを把握することで、やりくりができるようになり、結果として税の平準化ができるのです。また、”青色申告をする”ことで、青色申告控除を受けることができます。きちんと細かく計算し結果を申告することで優遇を受けるというものです。 

 さて、税の計算は”利益×税率で求められますが、ちょっと複雑です。例えば、「手残り250万円でたので、目の前の250万円から、30%納めよう!」ということならば、簡単でわかりやすいのですが、実際にはそうはいきません。 

 上の例では、家賃収入が○○○万円で、経費が○○○万円で250万円の残りがここにあるのです。つまり、家賃収入-ローンの返済-経費=250万円手元にあるお金とうことになります。これは税法上の利益ではないため、これに税率を掛けても正しく求められません。実際の計算式は、 

家賃収入-ローン返済額の金利部分-お金が出ていく経費-お金が出ていかない経費が課税対象における利益になります。まず、ローンの返済額の内、元金部分には税金がかかりますので、家賃収入から引けるのは金利の部分だけです。お金が出ていく経費は、物件の管理会社に支払う管理費、インターネット代、保険、固定資産税、都市計画税です。お金が出ていかない経費は、減価償却費になります。減価償却費とは、物件価格のうち建物価格については、年を経過するごとに劣化していくという考え方で、その分を経費として計上できることです。計算方法は、建物価格が5,000万円で、償却期間が20年とすれば、年間で250万円経費として引くことができます。 

 上の例の手残りの250万円には、ローン返済額の元金がないので返済額の元金部分を足して、そこから減価償却費を引いた残りに税率を掛けて求めます。250万円(キャッシュフロー)+ローン返済(元金)-減価償却費 となります。 

 例えば、ローン返済額400万円のうち240万円が元金だとしたら、キャッシュフローに240万円を足して、減価償却費の250万円を引きます。 キャッシュフロー250万円+ローンの元金240万円-減価償却費250万円=240万円が課税対象の利益となります。つまり、240万円に税率(30%)を掛けてもとめます。このばあいの税金は80万円となります。 

 この税金の計算で注意するべき点は、ローン返済額の元金部分は元利均等払いでは、年々増えていき、返済年数満了に近くなると、返済額の全てが元金になります。ここはしっかり、シミュレーションしておきましょう。返済計画表を確認しておくことが重要です。また、減価償却期間は多くの場合、ローンの借入期間より短くなります。上の例では、20年としていますので、20年を超えてからの10年間がローンの元金割合が高くなっているのと、減価償却期間を超えているので、税の負担はかなり上昇すると考えられます。

 賃貸経営の運営ば、キャッシュフローの推移を見ながら、返済計画j表を見ながら税引き後の収入いついて把握しておくことが重要となります。 

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