不動産投資の収益と年収を合算して節税する方法についてお話しします。サラリーマンが不動産投資の収益と、給与所得と合算することを損益通算と言います。
物件を購入した初年度は、物件を購入するために諸費用を支払っているので、収支はマイナスとなります。例えば、そのマイナスが100万円であったとしたら、給与所得の課税所得から100万円を引いてから税金が掛かるので、仮に税率が30％であれば30万円が戻ってくる計算になります。
他の記事でも書いていますが、不動産投資を節税目的で行うことは、推奨しておりません。それは、節税できるとは、収支がマイナスであることを意味するので、マイナスのまま物件を持ちづづけることができなくなり、不動産投資そのものが成り立たなくなるからです。”税金が戻ってくる”といっても戻ってくる金額の3倍くらいの費用が持ち出しになっていることを忘れてはなりません。
2年目からは、プラスのキャッシュフローを出すことが大切です。そのためには、購入前にきちんとシミュレーションを行い、利益がでる見込みを持って購入することが必要です。また、キャッシュフローの計算だけでなく、税金の負担がどのくらいになるかをも把握しておくことによって、税のコントロールができるので、税引き後の利益もきちんと出せるようになります。
サラリーマンの給与は会社が計算してくれますが、不動産収入の方は自分で合算する必要があります。実際の計算や申告は税理士さんにお願いすると良いと思いますが、物件を購入したら、確定申告をすることについて、税理士さんに相談すると良いでしょう。青色申告は青色申告をすることで、青色申告控除を受けることができます。そのためには、青色申告をすることの手続きを期限内にする必要があるからです。
不動産投資の収入とサラリーマンの年収の合計が1,300万円を超えてくると、課税所得が900万円を超えるので、税率が所得税と住民税を合わせて43％になります。その場合は法人化を進めると上限でも実効税率が30％弱となりますから、税の負担を軽減できます。
不動産投資は年収500万円くらいからと言われています。仮に500万円とした場合、家賃収入が500万円としたら、合計1,000万円となりますが、課税所得としては、700万円ほどと思われます。その場合、所得税は23％で住民税と合わせて33％となります。課税所得が695万円から900万円までが税率33％ですが、超える前に法人化を検討しておきましょう。
不動産収入の税の計算は、他の記事でも解説しています。とても複雑な理由として、不動産収入から銀行への返済と、経費を引いた手残りの金額が課税所得にならないことです。銀行への返済は金利部分と元金部分に分かれますが、元金の部分には税金が掛かるのです。この元金は出ていくお金であるのに税金が掛かるので、利益を圧迫します。
その他の経費で、減価償却費があります。この経費はお金が出ていかないのに、経費にできるので、とても優遇された経費となります。
家賃収入から返済を引いて、経費を引いて、減価償却費を引いて返済額の元金を足したものが、課税所得になります。これだけ聞くと課税所得は大きくならないと思いますが、減価償却の利益は減価償却間ですから、ローンの返済期間より短いことが多いです。つまり、減価償却の利益がなくなる頃、だま、返済額も残っておりさらに、返済額の金利と元金の割合はほぼ元金になっているので、税負担が大きくなると考えられるのです。購入時にそのタイミングを把握しておくことで、出口戦略や買い増しなどの対策を準備することができます。