不動産投資でサラリーマンが節税するにはどうしたら良いでしょうか？というのも不動産販売業者の多くは、不動産投資は「将来の年金になります」とか「節税できます」とか「生命保険になります」など、本来の家賃収入の目的ではないものを持ってきて、物件を売ろうとします。その証拠に”不動産投資 節税”と検索すれば、たくさんヒットするので、調べてみてください。本来、不動産等投資で利益が出たら、税金を支払う必要があります。ということは”節税”というキーワードで物件を販売する物件の多くは、利益が出ないことの裏返しであると言えるのです。
不動産投資で利益が出た場合には納税する訳ですが、何も対策をしなければ、本来支払うべき税金よりも高くなる可能性があります。例えば、不動産投資を始めて利益がでたとします。その場合は確定申告をする必要がありますが、”青色申告”の申請をしなければ、”青色申告控除”を受けることができないので、税の優遇措置が受けられません。つまり、何も考えずに物件を購入すると、余分な税金を払うことになってしまいます。
「キャッシュフローが出ないのに税金を支払うことがあるの？」そういう質問が返ってくるかもしれませんが、実際に収支は黒字なのに、税金を支払ってマイナスになることがあります。それは、借入の返済額のうち、元金には税金が掛かるからです。毎月の返済額分は手元には残らないお金ですが、しっかり税金が掛かるので、その税金部分もキャッシュフローの中で負担する必要があります。
通常は元利均等払いでローンを組みますので、金利2％で返済期間が30年の場合は、初年度の元金割合が56％となります。この元金割合は段々増加して、25年を経過すると90％、30年までに100％まで増加します。つまり、30年間の返済計画の中で税金の負担額についても、把握しておく必要があります。
家賃収入から返済額と経費を引いたものが手元に残ります。但し、建物が年々劣化するとして減価償却費を計上できます。建物価格を減価償却期間で割った金額は経費として利益から引くことができ、その残りに税金が掛かるのでかなり軽くなります。しかし、減価償却期間は、木造の新築でも22年が最大となるので、23年以降は減価償却の恩恵はなくなります。
前述したように、返済期間の終盤は元金割合が90％を超えてくるので、返済額にも税金が掛かり、減価償却の優遇もなくなることから税引き後の純利益がなくなることも十分に考えられます。
節税とは、税金の特性を把握した上で、納税のタイミングを調整してもしくは物件の売却や物件の購入など、利益の相殺をしながら、税負担を平準化することにあります。そのためには、物件のキャッシュフロー、返済計画、借入の金利と元金の推移、減価償却期間の把握を総合的に勘案して、運営することが必要となります。