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不動産投資の節税に失敗とは?~黒字でも税金が払えない?

不動産投資の節税に失敗するのはなぜか?また、どうすれば防げるか?について、お話しします。まず、不動産投資で利益がでたら、税金を納める必要があります。ですから、節税とは免税のようなイメージではありません。どちらかと言えば、調整して平準化していくようなことです。また、きちんと税金を納めるためには、細かい記録が必要となります。その細かい記録の元に、しっかり納税をしようと青色申告することによって、最大65万円の青色申告控除を受けることができます。 

 巷にある、”不動産投資で節税ができる”と言うスキームがありますが、その裏返しは”マイナスの収支”になることを意味します。マイナスになるので、他の給与の税金が戻って来るというものです。仮に不動産投資でマイナスだったとして、給与等の税金が戻ったとしても、マイナス分の30%程度しか戻らないと考えられます。節税目的に不動産投資はしない方が無難です。 

 他の失敗について考えてみたいと思います。他の記事でも減価償却費について書いていますが、減価償却費はお金が出て行かないけれども経費にできるので税金面で非常に助かります。減価償却費は建物価格を法定耐用年数の残りの年数で割ったものです。 

 例えば、建物価格が5,000万円として残りの耐用年数が20年とすれば、250万円の経費が計上できることになります。仮に10年の償却期間の場合は、500万円の経費が計上できることになります。 

 建物価格が変わらなければ、年数が長ければ年毎の金額が低くなります。逆に年数が短ければ、年毎の金額が高くなります。その場合は、短期間に税の優遇を受けてしまうので、償却期間以降急に税金が高くなることを把握しておくことが重要です。忘れていると、思わぬ税負担に本業の収支は黒字なのに税引き後にマイナスということにもなりうるからです。減価償却の利益は通常は、ローンの借り入れ年数よりも短いので、減価償却期間を過ぎてから、急に税負担が重くなります。また、ローン返済額の元金の部分には税金が掛かります。通常は元利均等払いにしていると思いますので、年々元金割合が増加して税負担が大きくなります。返済シミュレーションもしっかりやっておきましょう。 

 減価償却費の利益は、売却の時には逆に利益となるので、税の負担が必要になります。仮に、1億円で購入して10年運営して、1億円で売却できたと仮定します。購入価格-売却価格-売却経費=売却利益のように思えます。この想定で言えば売却の経費分だけマイナスということになり、税負担は無いように思えます。しかし、10年間で得た減価償却の利益分、10年で5,000万円の減価償却費の優遇を受けた場合には、5,000万円が利益となり、売却に支払った経費を引いた分に税金が掛かります。300万円の手数料等を支払ったとすれば、4,700万円に税金が掛かる計算になります。 

 個人で購入した物件を購入する場合、短期で売却する場合は、39%の税金が掛かります。短期は5年となっていますが、1月1日を起点とするので、12月31日に購入した場合は、5年と1日後の1月1日に5年となりますが、1月3日に購入した場合は、ほぼ5年後の1月1日はまだ5年経過していないので、さらに1年後の1月1日に5年経過となり実質6年経過するまで、39%の売却利益を支払う必要があります。不動産投資は長期に運用するものですから、短期で利益を得ようとして購入すると、高い税金を支払うことになりますので、運営計画はしっかり行いましょう。 

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