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不動産投資の節税って”嘘”だったの?

”不動産投資で節税ができる”って本当でしょうか?投資用物件の販売会社のキャッチフレーズは、不動産投資で”節税”や”将来の年金”や”保険”になるというものです。実際には販売会社もウソは言っていないと思うのですが、購入する側はきちんと理解ができていなのではないかと思います。 

 節税の意味合いですが、給与収入で課税所得が500万円あったとします。仮に税率が30%だったとすれば、150万円の税金を納める必要があります。そこにもし、不動産投資の収入が100万円のマイナスだったとすると、給与の課税所得500万円‐不動産投資のマイナス分100万円=400万円に税金がかかり、120万円の税金を納める必要があります。

そうすると、30万円分が助かったことになるのですが、100万円のマイナスがあるので、30万円助かったとしても70万円を失ったことになります。これでは、節税の意味がありません。 

 ワンルームマンションの投資で、特に新築の場合は、実際に経費としての支出が多く、マイナス分が利益より大きいので、給与からの補填になっているケースがよくあります。 

 お金が出て行かない経費として減価償却費がありますが、ワンルームマンションの場合、鉄筋コンクリート造が大半でしょうから、それほど大きく節税のメリットがあると思えません。 

 不動産を普通はローンを使って購入すると思いますが、返済額の金利分は経費になります。一般的に”元利均等払い”でローンを組むと思いますので、金利の部分多くあります。しかし、返済が進んでくると、返済に占める元金の割合が増加するので、税金の負担が増すことも記憶しておきましょう。 

 節税とは、あくまで利益がでる物件に於いて、そのコントロールをすることで成り立つものです。利益が出ないものを、節税目的として買ってしまうと実際の効果はなく、あれは”ウソ”だったということになってしまいます。

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