不動産投資とは、マンション、アパートを購入して、それを賃貸に出して家賃収入を得て経費を引いた残りを利益とする、不動産賃貸業をいいます。一般的には投資と言われていますが、実際には経営に近いです。
対象となるマンションとは、一棟マンション又は、区分マンションを言います。アパートは一棟アパートを言い、区分アパートはあまりありません。マンションとアパートの違いですが、マンションは建物の構造が鉄筋コンクリートか鉄骨です。アパートの場合は木造です。規模は鉄筋コンクリート、鉄骨、木造の順になります。個人で始めるには、木造、鉄骨、鉄筋コンクリートの順になります。鉄筋コンクリート、鉄骨は大規模になりやすく、高価になるので個人レベルでは、購入は厳しいと思います。稀に小規模のものがありますが、流通するのは極少数ですのでそれを狙って行うのは厳しいでしょう。
前述したように、不動産投資は経営ですから利益を出すことが目的です。不動産販売会社が一部のスキームとして、保険がわりとか、税金対策とかを謳いセールスしているケースがありますが、中身を見ると利益が出ないことの代わりとして説明をしていることが少なくありません。ここではそのようなスキームは提唱していません。あくまでも利益を出すことを目的としているからです。
利益を出すためには、収入と支出のバランスが重要です。不動産投資は銀行からお金を借りて行うことが多いので、収入に対する返済の割合が高くなると、経費を引いた後利益が残らないので、収入に対する返済額は半分くらいにすると良いでしょう。
銀行からお金を借りて不動産投資を行う理由は、他人をお金を使って利益を得ることができるからです。借りに１億円を持っていたと仮定して、1億円の物件をキャッシュで買ってしまったら、自己資金を回収するのが相当に先になります。反対に、1,000万円を頭金に投入して、9,000万円を借りて行ったとすると、自己資本比率は高くなり、自己資金を回収する期間がとても短くなります。
それでは、物件価格をすべて借りることを想定した場合を考えてみると、当然に借入率が高くなるので、収入に対する返済率が高くなるのその分、利回りの高い物件を選ぶ必要があります。前述したように、返済額は収入の半分を大きく超えないようにシミュレーションすることが必要です。
収入に対する返済額を返済比率と言いますが、収入が高くなれば返済比率は下がり、返済額が上がれば、返済比率があがります。つまり、ある程度数字を良くするために、利回りを高くしたり、頭金を多くしたりコントロールすることが必要です。余裕をもった返済計画を立てましょう。
不動産投資には、リスクがあります。空室リスク、家賃滞納リスク、災害リスク、修繕リスクなどがあります。空室リスク以外は、保険に加入することでリスクは軽減できます。しかし、空室リスクについては、10年後から30年後まで需要を予測することはとても困難です。しかし、購入時に現地の不動産屋さんに出向いてヒアリングすることで、ある程度の予測ができます。
不動産投資を成功させるためには、収入と支出のバランスを考えて、需要のヒアリングを行い、他のリスクを保険で軽減して行うことで、十分安定経営をすることができます。