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不動産投資のキャッシュフローとは?~シミュレーションの方法

不動産投資でキャッシュフローについて、お話しします。キャッシュフローとはお金の流れでのことを言います。収入が1,000万円、支出が800万円なら、キャッシュフローは200万円です。手残り、純利益という意味ですが、このホームページでの情報では税引き前のことを指しています。一般的にも不動産投資に関わるキャッシュフローと言った場合には、税金について言及していない場合は、税引き前と言えるでしょう。 

 さて、キャッシュフロー(税引き前の手残り)を具体的に考えてみましょう。例えば、1億円の物件を購入して、利回りが8%であったと仮定します。年間の家賃収入は800万円です。しかし、一般的には銀行からお金を借りて物件を購入するので、ローンの返済があります。また、それ以外に経費が掛かかります。主な経費は、一般管理費、外回りの清掃費、共用電気、共用水道が概ね毎月決まった経費です。最近は”インターネット無料”を謳った物件が多く、客付け業者もオーナーに導入を勧めることが多いので、インターネット代も経費となります。 

 物件を購入する際に、火災保険に加入すると思いますが、火災保険の費用を一括ではなく、月額にしている場合はそれも経費となります。分割にすると物件を購入するときの諸費用を抑えることができますので、購入者の考え方で決定すると良いでしょう。地震保険は、年払いとなります。どこで加入しても保険の金額は同じです。 

 家賃収入から返済額を引いて、経費を引いた残りがキャッシュフローとなります。その他の経費として、固定資産税と都市計画税があります。両方で課税標準額の1.7%となります。これは1月1日時点での所有者に請求が行きます。そのため、完成後の物件を購入する場合や、オーナーチェンジの場合は、元の所有者が1年分を支払っているので、購入時に清算することになりますので、7月1に所有権が移動したら、購入者は半額を売主に支払います。 

 物件を購入する場合、空室損と経費で20%を見込みます。これは物件を購入時に保険を一括にしているか、月払いにしているかによっても変わりますし、一般管理費は通常5%程度ですが、これも会社によって異なるので、購入が具体的になったら、引き直す必要があります。 

 空室損が10%を見ていますが、運営してみないとはっきりしない部分です。需要が見込める地域で、家賃査定をしっかり行った上で、利益が取れる計算ができていれば、大きくぶれることはないでしょう。但し、長期的な需要はだれも予測できないので、推移をみながら、早め対策を講じることが重要です。 

 家賃収入が800万円として、ローンの返済を50%、経費を20%とします。そうなると、30%を見込むのでキャッシュフローは、年間240万円となります。このシミュレーションは、返済額を半分に抑えた場合です。返済額を半分に抑えるためには、銀行の借り入れ条件を良くみて、返済計画をきちんと立てる必要があります。返済額が家賃収入の60%以上になると、かなり厳しい返済計画となりますので、注意が必要です。 

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