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不動産投資の減価償却費とは?~夢の経費、売るときは・・・。

不動産投資の減価償却について、お話しします。減価償却とは不動産投資物件の建物について、時間を経過する毎にその価値を失っていきますが、その失っていく分を経費にできることを言います。例えば、建物価格が5,000万円で償却期間が20年とすれば、年間250ま万円の経費を計上できることになります。 

 仮に年間500万円の課税所得があって、税率が30%とすると、150万円の税金が掛かることになります。ところが減価償却費が250万円計上できるので、利益の500万円から250万円を引いてのこり250万円に30%の税金が掛かるので、75万円の税金で済むことになります。 

 たとえば、管理費などの経費は利益から引かれるので、手残りが減りますが減価償却費を経費とする場合は利益が減りません。例題では、250万円は減らないのに75万円分の税金が助かるので、夢の経費と言えるのです。 

 減価償却期間の計算は法定耐用年数から経過年数を引いたものに、経過年数の20%を足して計算します。 

 構造毎の法定耐用年数は以下の通りです 

 ・鉄筋コンクリート 47年 

 ・重量鉄骨     34年 

 ・軽量鉄骨     19年 

 ・木造       22年 

 例えば、木造の場合は新築の場合は22年で減価償却されることになります。仮に11年経過していた場合は、 

 減価償却期間=法定耐用年数-経過年数+(経過年数×0.2) 

       =22年-11年+(11年×0.2)=11年+2年=13年 となります。 

 経過年数の20%を加算できるので、法定耐用年数を経過した木造でも4年間の減価償却期間を取れることになります。その場合、経費にできる期間が4年ですので年間の償却費用が大きくなり期間は短くなります。4年間の減価償却の利益をプールしておかないと5年目以降の税金が重くなるので、注意が必要です。 

 減価償却の利益は物件を売却するときも利益として計算されます。仮に1億円の物件を10年運用して1億円で売却したと仮定します。売却としての利益は0ですので、税金は掛からないと考えがちですが、10年間の減価償却費が2500万円であれば、2500万円に実効税率が掛かります。個人で売却する場合は、他の事業と通算できず、単独で譲渡税として課税されます。法人で売却する場合は、他の事業との合算での課税になります。詳細は税理士さんに相談してください。 

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