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不動産投資の積算価格とは?~その計算方法

不動産投資の積算価格についてお話しします。不動産投資は一棟アパート、一棟マンションを購入して、賃貸に出して収益を上げるものです。この一棟アパート、一棟マンションの新築もしくは中古の場合の価値判断の一つで、銀行が融資をする際の基準になるものです。 

 積算価格は土地の積算価格と建物の積算価格の和になります。まず、土地の積算価格は基準となる土地価格を使います。基準となる土地価格は 

公示地価 

 国土交通省が毎年1回公表する1月1日時点の土地価格をいいます。 

 (2名の不動産鑑定士による価格のため正確とされている) 

基準地価 

 公示地価と基本的に同じです。7月1日現在の土地価格を言います。 

・路線価 

 国税庁が所轄している土地の評価価格です。相続税路線価と固定資産税路線価です。 

 相続税路線価は公示価格の8割、固定資産路線価は公示価格の7割と言われています。 

 

 土地の積算価格は上記の3つを基に算出されます。実際に銀行がどのように行うかは銀行によっても異なるので、積算価格は必ずしも同じになるとは限りません。 

 

 例として相続税路線価を1㎡あたり10万円とします。土地の広さが100㎡とすれば、 

  10万円×100㎡=1,000万円となります。・・・①土地の積算価格 

  建物の積算価格は建物の構造によって異なります 

再調達価格を使用します。再調達価格とは、建物を新たに新築したときの平米あたりの価格をいい、構造によって以下の通り決められています。 

 

鉄筋コンクリート 20万円/㎡ 

・鉄骨造(重量鉄骨)18万円/㎡ 

木造/軽量鉄骨  15万円/㎡ 

 

木造の場合で100㎡であれば、1㎡あたり15万円なので、 

 

 15万円×100㎡=1,500万円となります。これは新築の場合です。 

 

 中古の場合は、以下の耐用年数によって経過年数との比率で減額します。 

・鉄筋コンクリート 47年 

・鉄骨造(重量鉄骨)34年 

・軽量鉄骨     19年(参考:あまり明確に言われていないため) 

木造       22年 

 

木造で11年経過の場合 

 新築の場合を1,500万円とすると、 

 1,500万円×(耐用年数-経過年数)÷(耐用年数 

 =1,500万円×(22-11)÷22 

  =750万円・・・② 建物の積算価格です。 

 となります 

 

 物件の積算価格=①土地の積算価格+②建物の積算価格 

 =1,000万円+750万円=1,750万円となります。 

 土地の積算価格は土地の形状によっても減額されるので、評価に出してみないとわからない部分となります。 

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