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不動産投資の利回りの計算について~利回り以外にこの数字を見よ!

不動産投資の利回りの計算についてお話しします。他の記事で利回りについては、書いていますが、利回り(%)=家賃収入÷物件価格×100 となります。利回りは都心の中心部に低く、都心から離れると高くなります。家賃で言えば、山手線中心部は高く、離れるに従い安くなります。地下も山手線中心部は高く、離れるに従い安くなります。もし割合が同じならば、中心部も中心から外れても、利回りは変わらないハズですが、中心部から外れて、地下がたとえ半分の価格になっても、家賃まで半分になることはないので、外にいけば利回りは高くなる傾向にあります。 

 不動産投資の収益は利回りで変わります。高い利回りならば、収入は多くなり、低い利回りならば、収入は低くなります。では高ければ高いほど良いのかと言えばそうでもありません。高くなるとその分、空室リスクが上昇するからです。収入とリスクを天秤にかけて、ちょうど良いエリアを狙うのが良いと思います。 

 利益を出すためには、考慮しなくては、ならないのが融資についてです。不動産投資は融資を受けて行うので、融資の条件によっても物件の選択が変わってくるのです。例えば、1億円の物件を9,000万円を借りるのか、8,000万円を借りるのかによって、債務の状況は変わります。金利についても1.5%で借りるのと2.0%で借りるのでは、返済額も変わります。つまり、どの銀行から、どのくらいの借り入れをして、どのように返済していくかはという返済計画と、物件の選択と密接に絡んできます。 

 仮に、1億円の物件を1億円を借りて行うと仮定すると、どうしても金利が高くなり、物件の利回りも9%以上を狙う必要が出てきます。これがもし、9,000万円を借りて、しかも金利も1%前半で借りれるのではあれば、利回りも7%から選択肢に入ってきます。 

 このように、物件の利回りだけで判断するのではなく、債務状況も含めてトータルで考えて、リスクはなるべく低くして、しかもキャッシュが残る物件を選択していくことがとても重要となります。 

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