利回りがマイナスってどういうことでしょう？不動産投資の収入は利回りで計算されます。１億円の物件で利回りが8％なら800万円の家賃収入があるということです。但し、これは利益ではありません。利益は家賃収入からローンの返済額を引いてさらに、経費を引いた残りになります。
利回りが8％ならば、利益がマイナイスに陥ることはそうそう無いと思いますが、利回りが5％程度となると、簡単にマイナスに陥ってしまいます。もっともローンを組んでいなければ、5％の家賃収入から経費を引くだけなので、プラスの利益となると思います。しかし、銀行からお金を借りている場合は、金利が2％でもイールドギャップは3％となります。他の記事で書いていますが、利回りとローン金利の差をイールドギャップと言いますが、6％以上は必要と考えられます。30年間のシミュレーションをするとわかります。
新築ワンルームマンションの投資が利回りが5％程度となります。家賃収入から返済額と経費等を差し引くと、マイナスになることがほとんどです。月々数万円のマイナスですが、少額と思っても徐々に増えていきます。家賃収入は新築の時が最大であとは下落していくからです。初年度から30年間マイナスで運用することを明確に知っていたら、怖くて手を出せないと思うのです。
冒頭の利回り8％の例ではどうでしょうか？利回りが8％なら、2％以下に借り入れ金利を抑えたいところです。但し、銀行によっては、金利が3％から4％になることもありますから、利益が出るか計算してから、購入しましょう。
さらに、初年度から30年後までシュミレーションできていると安心です。複雑な計算をする必要もなく、家賃収入を初年度の70％でも利益がでるか計算するだけでわかります。30年後のキャッシュフローは、販売業者さんは出してくれません。売れにくくするような数字を見せるハズがないからです。
不動産投資で利益がマイナスにならないように、初年度から30年後までの10年毎の利益を計算してみれば、安全な不動産投資なのか、危険な不動産投資なのかは判断できると思います。