曽我ゆみこプロフィール

お金をうむ優良物件の獲得法・健全キャッシュフロー経営法を伝授

5つの数字で利益率がわかるWゲインシートを主軸に初めてでも成功する不動産投資をアドバイス。

買ったその月から利益を出し売却時にも利益となる「お金を運ぶ物件」選びを手伝い、投資を成功に導く。

 

プロフィール概要

東京都上野生まれ。これまで一度も雇われることなくエステサロン、美容スクール、オリジナル化粧品販売事業を手がけていたものの、2010年にガン宣告を受ける。

実労働ができなくなっても、確実に所得を得る手段として不動産投資に着目し、同年、不動産を事業に参入し、それまで不動産業界で言われていた定説に囚われない独自の判定基準をもとに、9年で資産6億を達成。

着実に利益を生む独自の手法が口コミで広がり、2015年より中小企業の経営者向けに不動産投資に関するセミナーやコンサルティングを開始。物件購入の判定基準を自動計算できる「Wゲインシート」を開発し、提供を開始。

紹介料欲しさに物件紹介に走る不動産屋とは正反対の、投資家側の立場になり「きちんと利益の出る方法と本当の資産になる物件しGOサインを出さない」というスタンスで、これまでサポートしたお客様が購入に至った物件の累計総額は20億円。これらは全て、税引前で約1億の物件につき300万円以上の純利益を生み出している。

実績

ご相談者投資実績:家賃収入からローン返済額と空室、諸経費(管理費)を引いたもの

(35才自営業男性) 初めての1棟で年間384万円の利益(手取り)

(43才会社員男性) 2棟で年間750万円の利益(手取り)

(50才自営業男性) 3棟で年間1200万円の利益(手取り)

(51歳女性会社役員)初めての1棟で340万の利益(手取り)

(43歳女性会社経営)初めての1棟で404万の利益(手取り)

「Wゲインシート」誕生秘話

幼少期

2人姉妹の次女として生まれるも、姉とは11歳以上の年の差。
父親が合成樹脂加工会社の2代目経営者であり、本当は跡継ぎしてくれる息子が欲しかったたのだと言い聞かされる。

人に合わせるのが苦手な性格で早熟なところがあり、同年代とは話しが全く合わず、大人のほうが話が合っていたという。

体が人一倍弱く、気管支喘息、アトピー性皮膚炎、アレルギー性鼻炎、貧血などのありとあらゆる病気で苦しんでいた。

小学校時代

勉強は大好きだけど運動は苦手。外見は大人びており、大学生からナンパされたことも。

中学生時代

運動が苦手だったけれど何かの部活に入らなければならないとのことで、テニス部に入部。先輩が相手をしてくれないなどのいじめを経験する。

バンド活動を開始。ギターにのめりこみ、勉強には飽きてしまったため、入学した当時は成績も上位だったけれど、卒業間際にはクラスで下から2番目まで降下。

高校時代

さらにバンド活動にのめりこみ、「shibuya eggman」「新宿ACB」などのライブを展開する。

その活動が目に留まり「HOUND DOG」のプロデューサーからスカウトされ、品川のCBSスタジオに出入りするようになるも、プロデューサーのと活動の方向性が合わず、活動を停止。

この時期にアトピーがひどくなり、自己嫌悪になり付き合っていた彼氏とも別れてしまうことに。

その後たまたま家の近くのエステサロンに通ってみたところ、驚くほど肌の調子が良くなりエステの効果に驚き、次第にエステにはまっていく。

高校卒業後〜エステサロン時代

高校卒業後、音楽学校に1年、グラフィックデザインの学校に2年通い、その後は父の会社を手伝いながら、ウォーキングインストラクターなどの女性の美をサポートする仕事も行う。

そのうち自分でも事業をやってみたいと思い、35歳の時に素人だったのにも関わらず、いきなり銀座でエステサロンを開業。

両親には内緒だったため、両親のサポートは一切なく、友人に保証人になってもらい、前の経営者に開業資金を分割して払う形だった。

高校時代に初めてエステを体験し、ありとあらゆる施術は体験済み。

その魅力にはまっていたので、「ともかく綺麗にさえなれば、みんな幸せになれる!」と信じていた。

朝は整体学校、昼はエステティシャン、夜はエステの勉強や新しいメニュー作り、集客の勉強など、朝から夜中まで寝る間を惜しんで働いていた。

そんな中、整体で学んだ骨格矯正の技術とエステの技術を合わせた骨格矯正フェイシャルを編み出し、これがサロンの人気メニューとなる。

従来のエステサロンのように機械も使わず、ハンドだけで行う骨格矯正小顔フェイシャルは、口コミで広がり、遠くからお客様も来るようになり、テレビからも取材を受けることに。

その時に両親にエステ事業のことを告白。

2人とも「あなたならやりかねないね」と意外に薄い反応だった。

ボディサロンも開業し、3店舗にまで拡大。

化粧品販売事業

お客様にエステを提供していく中で、施術で使う化粧品やパックと比べ大手の化粧品の効果が薄いことに気づき、大手の化粧品会社の工場で働く友人に質問したところ、

「そりゃそうだよ。大手は効くもんなんてつくらないよ、何かあったら大変だからね。

入れる成分なんてほとんど同じ。後はイメージ広告でイメージアップさせて、商品名を有名にして売っていく売り方なんだから。」

という言葉に驚き、独自の化粧品開発に目覚める。

「塗るだけで目元をリフトアップ」といった効果のある商品の開発に成功。

店舗を持たない完全ネットショップ型の販売で、6,000個の商品を作るも、最初は販売に苦戦。

3,000個は賞味期限がきてしまい捨ててしまうことになったが、SEO(検索エンジン最適化)を地道に取り組み、収益化を果たす。

タイにも出店を実現

念願のフェラーリ購入も実現


 

突然の父親の死とガンの宣告、そして不動産投資家への道へ

事業が軌道にのり順風満帆に過ごしている一方で、父親の会社は次第に傾いていく。そして父親が病気になり、2010年に若くしてこの世を去ることに。

病棟で父は常に会社の心配をしていた。

「もっと自分に力があれば父を助けられたかもしれない。」

と、強く悔やむ日々が続く。

思えば社会人になってから常に何かに追われている感覚だった。

そして同年、自身もガンの宣告を受け、健康のことやこの後の人生について深く考えるようになる。

自分が動けなくなっても収入が得られる仕組みを作っていかなければいけない」

と考え、投資用の不動産購入の検討をし始める。

マイホーム用にマンションを購入したい経験はあったものの、不動産投資もまた素人からのスタートだった。

不動産投資についての様々なセミナーに参加するようになるも、講師側が売りに走っているように見え、どうしても納得がいかなかった。

そこで自分自身で考えた店頭価格、借入率、金利、返済年数、利回りの5つの指標をもとに物件の選定を行い、1棟目の物件を購入する。

「銀行融資はサラリーマンのほうが有利」とされている中で、もともとの事業で銀行との付き合いがあったため、銀行う融資もスムーズに下りることになる。

「銀行との信頼関係が作れていればむしろ経営者のほうがやりやすい」

と感じるようになる。

1棟目は約1億円の物件で年間約300万円の純利益(修繕積立費棟の各種費用を差し引いた後)を生むことに成功。

気が強そうに見えるものの実はかなりの小心者で、物件選定には細心の注意を払い、2棟目、3棟目と購入を進めていく。

2019年までに購入した物件は全てにおいて年間300万円以上の純利益を達成。

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