不動産投資における失敗とは、どういうことか考えてみましょう。
まずは、失敗の定義について、考えます。失敗とは、どのような状態でしょうか？
・家賃が入ってこない。
・空室が増えてしまって、運営が厳しくなった。
・家賃が下がってしまった。
・家賃の滞納者が出てしまい、退去させるまでに費用が掛かった。
・ローンが支払えないため、給与から補填している。
・金利が上がって、ローンの支払いがきつくなった。
・物件がボロかったので修繕費が嵩んだ。
・管理費が収入に比較して高く、利益が残らない。
・災害に遭ってしまい、費用が掛かった。
他にもあると思いますが、こんなことが考えられます。
１．空室が出てしまった。
賃貸物件は一般的に契約期間は２年です。
２年を経過すると、入居者は更新料を支払って更新するか、
退去するか、選択することになります。特に物件に不満もなく、
生活面で変化がなければ、更新すると考えられるので、退去しないと思います。
しかし、転勤や卒業があって会社に通勤する場所が変わったとか、
収入面で余裕ができたので、もう少し高い家賃の部屋に移りたいとか、
入居者の事情によって、退去があった場合は空室になってしまいます。
ただし、物件に需要があれば、また次の入居者が決まり、空室が埋まるので
数か月の空室であれば、減収は一時的なもので、経営を圧迫するまでは
発展しないでしょう。
２．空室が増えてしまって、経営が厳しくなった
空室が複数になってしまうと、経営が苦しくなります。
通常は空室リスクを10％くらいは見込む必要がありますので、
６部屋のアパートであれば、全体で年間72カ月ありますから、
年間７カ月とうことになります。空室が複数になり、長期化してしまうと
経営に影響するので、そうならないようにする必要があります。
物件を購入する場合、新築の場合と中古の場合とあると思いますが、
物件の立地については、十分に吟味をする必要があります。
地元の不動産屋さんに出向いていき、需要については確認することが必要です。
運営して、10年後、20年後のことを正確に予測するのは不可能です。
ですから、購入時に需要に心配のない地域で行う必要があります。
３．家賃が下がってしまった
空室が進むと、家賃を下げてでも入居をしてもらう必要が出てきます。
需要が厳しい地域での運営は、”空室→家賃を下げる”この負のスパイラルに
陥ってしまうので、需要の確認はしっかり行う必要があります。
４．ローンの支払いができず、給与から補填している
家賃収入でローンの支払いができないということは、
どのような原因が考えられるでしょうか。
もともと、ローンの返済が家賃収入に対して、十分余裕があることが
必要ですが、返済計画がきちんとシュミレーションできているかが
まずは、重要なポイントになります。家賃収入が月収50万円だった場合、
返済が40万円だったら、10万円しか残りません。このような収支では、
空室があると、すぐにマイナスに陥ります。月収50万円だとしたら、
そのうち返済を25万円程度に抑えるように、ローン返済計画をするとかなり、
安心です。収支バランスは購入する際に十分に確認をすることが必要です。
５．金利が上がってローンの支払いがきつくなった
ローン金利が上がってローンの支払いがきつくなるとすれば、
そもそも、収入に対してローンの返済額に余裕がないことがあると思います。
金利が上昇したとしても、上昇率の上限が規定されており、急激に上がることは考えにくく、
少々上がった程度で支払いが厳しくなることは、最初の計画をきちんとしていれば、
起こることは考えにくいからです。最初の収支バランスさえきちんとできていれば、
金利が上がることは、インフレ傾向にあるため、物件の価値自体が上昇していると
考えられるので、必ずしもマイナスだけではありません。
６．建物がボロかったので、修繕費が嵩んだ
建物に違法などがあり、問題があった場合が考えられれます。
内部構造に問題があるかどうかは、素人には判断できないため、
物件を購入する際に、現地の物件を専門家に見てもらうと良いでしょう。
築古の場合は、当然に痛みがきている場合があります。
外から見てわかる部分に問題がある場合は、その修繕費分の値引きを
依頼することもできますので、現場確認もすると良いでしょう。
古い物件の場合は、それに応じて家賃も低いと考えられるので、
お金を掛けてリフォームする必要があるかは、費用対効果を見てから
判断する必要があります。壁紙ひとつにしても、変更するとお金が掛かるので、
費用が家賃の何カ月分に相当するかを計算した上で、決定する必要があります。
７．滞納者の退去に費用が掛かった
入居者の契約の際は、不動産屋さんなどが契約の仲介業務をします。
今まで、賃貸契約の際に滞納の保証としては、連帯保証人を立てることが一般的です。
しかし、連帯保証人を立てたとしても、法律上の連帯債務はあるものの、
家賃を保証人に支払ってもらうためには、自らが連絡をとって対応する必要があります。
また、連帯保証人が払わない場合、強制退去をする手続きをしたとしても、
３カ月以上は掛かり６カ月程度の滞納を覚悟する必要があります。
これは、サラリーマン大家にとってとっても金銭的にも時間的にも負担になります。
このリスクを低減させるのが、家賃保証会社を通す方法です。
大手管理会社が一棟管理をする場合は、この保証会社を通すことが一般的になっています。
そうすることによって、滞納者が出た場合でも家賃は保証会社から支払われ、
退去などの法的な手続きも行ってもらえます。このシステムは是非お勧めします。
８．管理費が家賃収入に対して高い
一般的管理を管理会社にお願いした場合、５％程度と言われています。
この一般管理で、家賃の収集と督促を行ってもらえます。
家賃保証会社のサービスもこれに含まれるか、多少プラスすることで対応してもらえる
ので、利用も検討しても良いでしょう。また、オーナー宅から物件まで遠い場合は、
清掃などのサービスも利用できるので、利用も良いと思います。
しかしながら、物件を購入した際に、”管理も全てお任せください”と言った
過剰なサービスも存在することは確かです。たとえば、
”5年経過したら、無料でエアコン交換します”といったサービスはある意味過剰とも言えます。
通常、エアコンは10年は使えますし、壊れても修理もできるかもしれません。
”無料”と言っても、管理費の中に組み込まれていると考えるのが妥当です。
必ず、費用対効果を考えて導入するべきか考えましょう。
９．災害に遭ってしまい、費用が掛かった
火災については、火災保険に加入することで、かなりの部分で補填されます。
また、火災保険にはオプションがあるので、水害であったり、土砂災害であったり、
建物再建中の家賃保証であったり、リスクを考えて加入を検討すると良いでしょう。
地震に関して言えば、火災保険とは異質なところがあります。
地震保険は保険会社の保険ではなく、国が保障する保険です。ですから、
どの保険会社で加入しても、同一の料金ということになります。
また、火災保険と大きく異なるのは、全額保証ではなく”再建を助けるための援助”
という意味になりますので、不足の部分はリスクとして引き受ける必要があります。
以上、リスクと簡単な回避と軽減方法を書きましたので、参考にして頂ければと思います。