不動産投資で失敗する理由について、お話しします。
不動産投資で失敗するとは、まず”失敗”について定義する必要があります。利益が想定の数字に届かないとか、家賃収入でローンが返せないとか、ローンが返せなくなり、銀行から差し押さえを受けたなど、軽いものから重いものまで存在すると思います。
今回は、利益がでない状態を”失敗”と定義してお話ししたいと思います。利益がマイナスですから他のコラムでも書いたように、新築ワンルームマンションの投資はほとんどマイナスとなります。それは、物件価格に対しての家賃収入が低くなるからです。すなわち、物件価格が高価になる理由ですが、ワンルームマンションは通常は住む人に対して販売するものですから、ある程度設備が良いものを備えていると思います。その分費用があがります。もちろん、設備が廉価であれば、家賃は低めになり設備が高価であれば、家賃は高くなります。しかしながら、たとえ高価にしたとしても、その分をまるまる家賃に反映することができないからです。
実は、通常の６戸程度のアパートであったにしても、高価になることがあります。それは、一般的に有名な施工会社が建設工事をするとなると、設備も良くなる傾向にあり、高くなると考えられます。地主さんが、アパートを建てたであろう建物が家の近くにあります。見るからに、お金が掛かっていそうな建物が多いです。また、物件価格は土地値と建物代の合計ですから、極端に土地が高価であるとか、建物に利益が付加されている場合も物件価格に対して、利益が小さくなります。やはり、物件価格が妥当なのかどうかは、きちんと精査する必要があります。
新築物件の場合は、想定利回りは販売業者が想定で算出しています。新築物件の場合、購入のタイミングでは、入居者がいないこともありますので、想定利回りが適正かどうかも精査が必要です。購入しようとしている物件の近くの家賃相場は、賃貸情報でみることができますので、同程度の広さと間取りの物件と比較すれば、おのずとわかってきます。築年数を比較し概ね妥当であるならば良いのですが、あきらかに高い家賃を設定している場合がありますので、注意が必要です。
収支のシュミレーションもとても重要です。物件を購入する場合は、銀行から融資を受けるとおもいますので、融資金額を何％の金利で期間何年くらいで貸してもらえるのか、銀行の条件によって収支が大きく異なりますので、融資して頂ける銀行の条件から、毎月のローンの支払額よりも十分に家賃収入があることがその銀行と取引するかどうかの決めてですので、銀行が融資してくれるからと行って、銀行が賃貸経営について、安全を保障したわけではありませんので、購入者が判断する必要があります。
まとめますと、不動産投資で失敗する理由は収支のバランスが悪いということですから、収入が見込めるかどうか、収入に対して物件価格が妥当かどうか、収入に対して銀行への支払額が妥当なのかどうか、このシュミレーションができていなければ、利益が出ない物件を手にすることになりますし、精査できていれば、直ちに失敗に陥ることはないと考えることができます。