不動産投資で老朽化、修繕リスクについてお話しします。巷では、建物に問題があり修繕が進まないなどの問題が起きています。例えば、オーナーがどこかの建築会社に建築を依頼した場合、その建築会社がきちんと建築するかについては、どうしてもリスクを伴います。以前、地主大家さんに建物の査定をお願いされたことがありますが、とても割高であったことがあります。おそらく、信頼のおける建築会社であったと思いますが、名の知れた一流メーカに頼むとどうしても高価になります。逆に初めての建築会社に頼むと、本当にきちんと仕事をするのか、納期を守るのかといったリスクが高まることになります。信頼のおける建築会社は時間を掛けて探すしかありません。不動産投資活動をしていれば、紹介してもらうこともできます。いずれにしても、ある程度の時間は必要と思います。
老朽化に対してですが、新築のたてものも年数を経過することによって古くなります。冒頭の建築会社がきちんと仕事をしないことについては、オーナーチェンジ物件であれば、外観から見た目を判断するしかなく、プロに判断してもらうしかないので、信頼のおける建築会社に見てもらうのが良いと思います。
経年劣化にともない、外観や内装の設備が古くなってきた場合、どのように修繕をするかですが、まず物件が古くなれば、それに伴い家賃が下がっていきます。新築物件の家賃は高く、築古になるに従い家賃を下げていかないと入居がされないので、退去のあとの家賃設定は据え置きか、多少下げて募集することを考えます。具体的には、入居付けをしてくださる不動産会社との相談になるでしょう。もし、古くなっても家賃を下げないためには、内装をきれいにしたり、設備を新しくすることが考えられますが、たとえそこにお金を掛けたとしても掛けた分を家賃に、全てを乗せることはできません。修繕費に5万円かかり、家賃を1,000円上げたとしても、費用回収に50ケ月を要します。それならばやらない方が良いでしょう。費用対効果を考えて実施することが必要です。
ある、不動産投資のコンサルの人の動画をネットで見ましたが、その方の意見として修繕にはお金は掛けないで、家賃を下げて入居してもらうということを言っていいました。壊れた場合は保険で対応し、保険で対応できない場合は、どうしても必要な修理だけをするとのことでした。あまり高価な修繕をしないで、必要な部分のみ安価に修繕し、経年劣化にともなう家賃の下落は許容するのが良いと思います。
修繕を保険で対応することですが、多くのオーナーが保険をうまく使えていないことがあります。火災保険を上手に使うことで、思ってもみなかった修繕費が補填できるかもしれません。保険会社は積極的にオーナーに対して保険金で補填できそうな修繕を勧めてくれるわけではないので、オーナーが勉強することが必要です。