不動産投資で頭金をどのくらい用意すれば良いのでしょうか？
不動産投資で頭金をどのくらい用意したら良いかについて、
考えてみたいと思います。
不動産投資は銀行からお金を借りて行います。
それは、お金を借りることで、早く資産を築くことができるからです。
◆お金を借りるとなぜ、早く資産を築けるのか？
例えば、5,000万円を持っていて、5,000万円の物件をキャッシュで購入したと仮定します。
話を単純化するために利回りを10％、とすると年間500万円の家賃収入が
入ります。経費が20％（100万円）とすれば400万円のキャッシュフロー（利益）となり、
頭金の5,000万円を回収するためには、12.5年掛かる計算になります。
（ここでは、単純化のため諸費用を無視します）
一方、1,000万円を頭金に使ったと仮定します。
4,000万円を金利3％で30年掛けて返済したと仮定します。
その場合、年間の返済が202万円となります。同じく経費が20％（100万円）とすれば、
500-202-100=198万円がキャッシュフロー（利益）となりますので、
頭金の1,000万円を回収するためには、わずか5.1年で済みます。
頭金を1,000万円で行えば、あと4,000万円も残っているので、
2棟目～3棟目を次々に購入できます。ここでは、購入に必要な諸費用には
言及していませんが、資産を築くスピードがいかに早いことが、
直観的にわかると思います。
このように、頭金（小さいお金）を使って、大きな利益を得ることを
”レバレッジ（てこの原理）”を掛けると言います。
◆レバレッジを上手に掛けるには、テクニックが必要です。
このようにレバレッジを掛けると、少ないお金で大きな利益を得ることができます。
しかし、このレバレッジの掛け方には、テクニック（加減）が必要です。
例えば、頭金を入れないで物件価格の100を借りることもできます。
もちろん、すべての銀行で可能というわけではありませんし、
購入する方のバックグラウンド（年収や保有資産）にもよるので、
全ての人ができるわけではありません。 ここでは、仮にできた場合を考えてみましょう。
先ほどの例で言えば、5,000万円を金利3％、返済期間を30年で借りたとすると、
年間の返済額は253万円になります。
利回りが10％であれば、500万円の家賃収入が入りますので、返済額が253万円なら
ほぼ返済比率は50％になります。もし仮に、金利が3.4％になった場合は、
年間266万円万円の返済額になります。この場合、返済比率が53％になるので、
債務的な安全率が悪くなります。
一般的に物件価格の100％てを貸してくれる銀行の場合、金利が高くなる傾向にありますので、
場合によっては、4％に近くなる可能性もあります。
つまり、銀行からお金を借りて、不動産投資をするメリットは小さいお金で大きなリターン
を得ることですが、頭金をゼロにしてしまうと、債務状況が悪くなるので
不動産投資の収益性が悪化するので、注意が必要です。
◆”頭金ゼロでもできる！資金100万円でできる！”という広告はホント？
不動産投資は物件価格の10％から20％くらいの頭金を入れることが必要です。
これは銀行によりますが、都市銀行やメガバンクといった大銀行ほど、
頭金の割合が大きくなる傾向にあります。地方銀行や信用金庫については、
大銀行に比較して、少ない頭金でも融資をしてくれる可能性があります。
その分、金利面では大銀行に比較して高くなります。
前述した通り、頭金を入れなくても、貸してくれる銀行はあります。
但し、その場合は地方銀行や信用金庫よりも金利が高くなる傾向にあるので、
返済額が大きくなり、債務的な安全性が低くなり、手残りが少なくなります。
したがって、頭金ゼロでも不動産投資をすることは可能ですが、
きちんと家賃収入と返済のバランスをとり、しっかり利益を出すのは
簡単ではありません。
つまり、広告のように誰でも簡単にできるものではく、人を呼ぶためのキャッチフレーズ
と考えた方が良いでしょう。
◆上手に頭金を入れて、債務的に安全に、レバレッジを効かせましょう！
頭金について、述べてきましたが、物件価格に対する頭金の額については、
少なくてもダメだし、入れすぎるのも良くありません。
では物件価格の何％を入れるのが良いか？という答えが必要です。
前述したように、金利の低い銀行ほど、たくさんの頭金を要求されます。
逆に、頭金を少なくしたいならば、より多くの金利を支払う必要があります。
概ね10％～20％の頭金を用意して、金利を1%の後半から2％代、
返済期間を25年以上を取れるような銀行を探すことが重要です。
そして、購入前に十分に収益計算をして、収入に比較して十分に余裕をもって
返済し、なおかつ利益が残るように、しっかりシミュレーションをしてから購入をしましょう。