不動産投資で頭金を1500万円使うことができたら、どういう物件になるでしょうか。銀行によって、フルローンなのか90％融資なのか80％融資によって、購入できる物件の規模が変わります。たとえば、フルローンを考えます。1,500万円の全てを諸費用に使えるならば、18,750万円物件を購入できることになります。この価格の物件をフルローンで借りると仮定した場合、物件のイメージがわきづらいです。都内のRCでも利回りがそれほど上がらないし、利回りを高めにして、地方の物件を想定すると、空室リスクを伴うので、物件価格を下げて、90％融資くらいで考えます。
まず、物件価格の10％を833万円、諸費用を666万円と仮定します。つまり、物件価格を8,333万円、90％融資、頭金833万円、諸費用666万円です。このくらいの目線になります。シミュレーションすると、物件のイメージとして以下の通りです。
新築 価格8,333万円 利回り8.0％ 金利2％ 返済期間30年 90％融資（頭金833万円）
諸費用 666万円 キャッシュフロー年200万円（収入から返済と経費を引いたのこり）
これで、返済比率50％となり、安定的な運営が期待できます。
これを達成する場合、90％融資で金利２％期間30年の条件を受け入れてもらえる銀行を探す必要があります。最近は自己資金を20％くらい要求されることがあるかもしれませんが、複数の銀行をあたってみて、条件の合う銀行を探してください。
もし、金利が2.5%になった場合、利回りも8.5％くらいに上げたいとことです。
逆に、金利が1.5％で借りられるならば、利回りも7.5％に落としても良いと思います。銀行の条件が良くなれば、物件の選択幅が広がります。
金利が2.9％まで上昇したと仮定すると、利回りが８％ではキャッシュが取りにくくなります。その場合は、９％以上の物件を狙うことが良いと思います。この場合は、新築ではなく、中古物件になるかもしれません。物件のリスクは上がますが、キャッシュをとるためのバランスはうまく調整することが、良いと思います。