不動産投資をしたいのに、頭金が無い方は大勢います。
あるいは、頭金があるのに使いたくない方もたくさんいることでしょう。
では、頭金がなくても不動産投資ができるかどうかについて、
考えてみましょう。
まず、頭金の定義ですが、たとえば5,000万円の物件を
購入するとした場合、銀行からお金を借りるとして、
銀行に物件価格の一部を支払う金額のことを言います。
仮に500万円を支払ったとすれば、4,500万円を借りることになります。
頭金とは、この場合の500万円のことを言います。
それでは、
「頭金なしでも不動産投資はできるのか？」
と問われたとしたら、私は自信を持って、「ＹＥＳ！」と答えます。
たとえば、インターネットの検索で、不動産投資+”頭金なし”や”フルローン”で検索すれば
山ほど広告がヒットします。
ここで、注意するべきは諸費用分は自己資金を使う前提です。
概ね、物件価格の7%から8%の諸費用がかかります。だから、物件価格が5,000万円ならば、
400万円は用意して、物件価格の5,000万円全て借りることを考えます。
インターネットで”不動産投資 頭金なし”で検索にヒットした場合、
広告の題名は”頭金なしでできる不動産投資・・・”とか”頭金ゼロから始める不動産投資”など、
お金がなくても始められるような、セールストークが踊ります。
その広告の確からしさはひとまず、置いておきましょう。
さて、ちょっと計算をしてみます。
まず、5,000万円を借りると、返済額はどのくらいになるでしょう？
金利や期間によって数字が大きく異なりますので、仮定で算出します。
もし、金利が2%で、30年融資ならば、年間の支払いは222万円です。
さらに、金利3%なら、30年融資で、253万円の支払いです。
債務の度合いを考えます。平たく言えば重いローンか軽いローンかということですね。
仮に、利回りが7%なら、家賃収入が350万円、8%なら400万円です。
一見、見た感じでは、かねり余裕があり軽そうに見えますがそうでもありません。
一般的にフルローンを対応する、銀行は比較的高い金利を設定していますから、
金利の想定としては、3%が妥当と思います。そうすると、253万円が年間の返済額となります。
債務の安全性を図る返済比率ですが、私は概ね50％程度に抑えましょうと提唱しています。
ここでは、細かい理論は省略しますが、十分に安全にお金を借りましょうということです。
そうなると、ざっくり500万円くらいの家賃収入を得れれば、良いということになります。
つまり、利回りにして10%以上を狙いましょうという結論になります。
世の中には、利回り10%以上の物件はたくさんありますので、
頭金なしでも、不動産投資は十分に可能ということになります。
ただし、インターネットで”頭金なし”と検索し、ヒットした不動産販売会社の
物件がどういうものかは見てみないと、判断できません。
しかし、その販売業者がお勧めする物件がもしかしたら、利回りが低いとしても
だからと言って、”絶対ダメ”と言っているわけではありません。
不動産投資物件は二つとして同じ物はありませんし、購入者の目的によって優先する物件の
内容が異なるからです。
収支的には、ある程度余裕をもった借入をした方が、不動産投資の債務上は安心ではないかと、
思いますので、十分に考慮して購入して頂きたいです。