今回は、頭金555万円、諸費用444万円という題でお話しします。
ゾロ目の数字を並べていますが、ふざけているわけではありません。
自己資金が1,000万円あった場合、物件価格5,555万円の10%(555万円)を投入し、物件価格の8%(444万円)を諸費用に充てた場合を想定しています。
10%をローンの頭金にして、90%融資にすることで、銀行の選択幅や利回りの選択幅が広がるので、買いやすくなります。
30年返済として、計算をしてみましょう。
利回り（年 収）借入金利（返済額/年）
7.5％（417万円）1.5％（207万円）
8.0％（444万円）2.0％（222万円）
8.5％（472万円）2.5％（237万円）
9.0％（500万円）3.0％（253万円）
一行目の数値をみますと、
利回り7.5％ならば、満室の場合は417万円の家賃収入が入ります。
そのうち、返済が大きく占めますが、借入金利が1.5％ならば、
207万円となり、週に対して半分くらいになっています。
収入に対する返済比率が50％程度であれば、
概ね安心できます。利回りを0.5％上げた場合は収入が444万円になり、
金利も0.5％上げた場合、222万円が返済額とまります。
家賃収入額対、返済額は半分くらいになります。
利回りから金利を引いた6％をイールドギャップと言います。
頭金10％を投入して、90％融資の場合は、このイールドギャップを
6％取ることで、経営は安定します。
返済後のキャッシュフローから経費と空室損を各々10％として
差し引くと、30％が純利益となります。初年度30％の利益をとることで
今後、家賃下落が年１％あったとしても、
30年間マイナスのキャッシュフローにならない計算ができるからです。