不動産投資をサラリーマンが始めたら、確定申告が必要です。給与所得だけであれば、会社が自動的に税金その他の計算をしてくれるのですが、不動産の賃貸収入がある場合は確定申告が必要になります。一般的に青色申告といって日々日常の取引の状況を１件、１件を申告することによって税制上の優遇を受けることができます。但し、青色申告申請書を提出する必要があるので、物件を購入したら、所轄税務署に確認してください。申告書の作成は税理士さんにお願いすると良いので、物件を購入したら相談するのが良いと思います。
青色申告に対して、白色申告があります。白色というのは青色でないことを白と表現しているにすぎないようです。青色の場合、１日の内で複数の取引があれば、各々正確に申告する必要がありますが、白色申告の場合は、1日の合計がわかれば良いようなので、手間は白色の方が少ないです。
確定申告で、不動産の収支とサラリーマン給与との損益通算をして、税金を清算します。課税される所得は、家賃収入から経費を引いたものとなります。経費にはどんなものがあるでしょうか。租税公課として固定資産税と都市計画税、損害保険料、管理費、交通費、不動産投資セミナー代、書籍代です。以上は実際にお金が出ていくので、利益を圧迫します。ローンの返済の金利部分が経費になりますが、元金には税金が掛かりますので注意が必要です。それは、手元に残っていないお金から税金を負担する必要があるからです。
もう一つ夢の経費が、減価償却費です。これは物件を購入したときの建物価格を複数年で償却すると考えて、毎年経費にできるのです。建物価格が5,000万円だったとして、新築の木造アパートを購入したと仮定します。法定耐用年数は22年ですから、5,000万円÷22年で、年間227万円の経費となります。この227万円は支出されないので、利益を圧迫しません。つまり、課税される収入は、家賃収入-租税公課-経費-減価償却費-借入金利となります。
気を付けることは、お金がでていかない減価償却費の優遇は、一般的に借入期間より短いこと、借入金利は経費ですが、借入元金には税金がかかり、元利均等払いでは、月毎に元金が増えていき、借入期間が終わるころは返済額がほぼ元金になることです。減価償却期間を超えたころから、収入に対しての税金が重くなります。ですから、長期的な視点で収支と税額の推移を見ておくことが重要です。