不動産投資の節税のための経費についお話しします。不動産投資で利益が出れば、税金を納める必要があります。別の記事でも書いていまが、節税と言うよりは手続きや納税のタタイミングを調整することで、”税金をコントロールする”というのが合った言い方と思います。
さて、不動産投資をする上での経費ですが、取得税、固定資産税、都市計画税なども経費となります。運営費は一般管理費、清掃費、インターネット、共用電気、共用水道などの費用です。物件を購入したときに、火災保険を一括で支払っていない場合は、月々の経費になります。退去が発生した場合の原状回復費、入居付けの不動産屋さんに支払う広告費、修繕費などの経費はお金が出ていく経費ですから、税金は掛かりません。しかし、家賃収入からこれらの経費を引いた残りに、税金が掛かりますが、利益を圧迫しますので、掛けすぎにならないように、注意が必要です。
さて、物件を購入する際に金融機関からお金を借りると思いますが、この月毎の返済額の内、元金には税金が掛かります。金利には税金は掛かりません。元利均等払いで融資を組んだ場合、最初の内は金利が高めです。段々金利が減っていき最後の方は元金のみの支払いになります。つまり、返済期間が満了に近づけば近づくほど、元金の割合が大きくなり、このお金は出ていくお金なのに、元金には税金が掛かるので、税金の負担がとても大きくなります。
また、減価償却費はお金がでていかないのに経費になる、とても良い経費です。たとえば、建物価格が5,000万円で、20年の償却期間が残っていた場合、250万円の減価償却費が計上できることになります。例えば、利益が300万円あったとしたら、30％の税率で90万円の税金を支払うことになりますが、250万円の減価償却費を費用にできれば、50万円の30％の15万円の税金を支払えば良いことになります。
ローンの返済額について、金利と元金を返済していますが、元金部分は年々増えていくことを前述しました。また、減価償却費の償却期間については木造の新築でも22年ですので、ローンの返済期間より、減価償却期間の方が短いのが一般的です。つまり、減価償却期間を過ぎたあたりから、ローン返済期間満了までの期間が税金の負担が大きい時期となります。
税の負担を軽減するためには、減価償却期間が終わる前に新たに物件を購入すると、両方の物件で平均化できるので、税負担を軽減できます。また、減価償却期間が短い場合、短い期間で大きな利益を得ていると考えられるので、その利益の分を後に残していくことも重要です。