不動産投資の失敗とは、どんな状態でしょう。不動産投資の失敗を語る前に、不動産投資の目的をおさらいしておきましょう。目的は全ての人が同じとは限りませんが、不動産投資は投資と言うより経営ですから、利益を得ることが目的となります。一部の不動産投資の目的を生命保険の代わりとか、税金対策のためとしているスキームもありますが、ここでは違う立場を取っています。
そのように、目的は利益を得ることですから、収支がマイナスでは失敗となります。さて、収支がマイナスになる要因は、いくつかありますが、家賃が入らない状態では、マイナスになります。空室複数あり、経費や支払いが収入を上回った場合です。空室は必ず起きます。入居者は生活の変化に伴い、引っ越しをするからです。但し、空室が長期化しなければ、収入より経費の方が多くなることは無いでしょう。
仮に、一部屋空いてマイナスになるならば、もともと収支に余裕がないことになるので、そうならないようにシミュレーションをしっかりやりましょう。収入に対して、ローンの返済をどのくらいにするべきかですが、半分程度に抑えると安定経営ができます。
空室リスクを最小限に抑えるためには、一般的に好まれるような物件を選ぶことが必要です。
・物件が都心に近いこと
・最寄り駅から物件が近いこと
・乗降客数が多いこと
・使いやすい間取りであること
以上のような、自分が部屋を探すときにどのような部屋を望むかを考えれば、おおよそわかると思います。
しかしながら、どうしても現地でしかわからないことがあります。それは、需要の予測です。不動産投資は物件を購入したあと、10年～30年運営をすることになります。しかし、遠い将来の需要について正確に予測することはほぼできません。現在の需要については、現地でヒアリングして、購入する物件がすくなくとも購入時点において需要を見込めることが必要となります。
築古の物件の場合、設備が古いのは当然のことですが、設備が古くても入居が見込める地域であるかは、調査をする必要があります。新築であろうが、中古であろうがその物件の状態と想定している家賃とターゲット層の需要があるかどうかを確認します。
「この地域は大学生も自宅から通っているよ」
「うちは大学と提携しているので、家賃が5万円以下なら大丈夫」
「この地域ではバスとトイレは別でなくても大丈夫」
「駅から遠いので、その家賃じゃー入らないよ」
のように、表面的な情報を鵜呑みにすると、実態と異なってしまうことや、地域性によって、ネガティブ要因がそれほどでもないことがあるので、リサーチはかなり慎重に行ってください。
予測できることをしなかったために、後で経営が行き詰まることは、避けたいと思います。不動産投資は銀行からお金を借りて行うので、家賃収入から返済をすることになります。家賃収入の半分の返済に抑えると良いと前述しました。具体的にどのような条件にすれば良いでしょうか。
物件価格が1億円で利回りが8％でローンに組み込む頭金が10％で金利が2％で返済期間を30年とします。この数字を守るとちょうど返済額が収入の半分になります。不動産の販売会社は、物件をたくさんの人に売りたいので、このような条件にこだわっていると当然さばけないことになります。
そうなれば、利回りや頭金や借入金利や返済期間のその数字については、あまり需要ではなく”銀行から融資を引ければ良い”とか”自己資金を持っていなくても買えればよい”となってしまうことがあります。買う側としては、返済計画を見ればどのくらいの返済を何年すれば良いかわかりますから、家賃収入の下落を考慮しても返済が滞らないような計画になっているかをシミュレーションすることが重要です。それをしないで、10年後に返済がおぼつかなくなったら、”計算が足りなかった”と後悔することになります。
災害によって、物件が滅失することもゼロではありません。災害については、保険によって軽減はできます。火災保険、火災保険のオプション、地震保険は加入しておくことで、対応できます。保険に入っていたけれど想定を超えたような場合、それを失敗と言えるのかどうかは、疑問が残ります。何をするにもリスクはつきものだからです。
想像を超える自然災害や遠い未来の需要は予測不可能ですが、それ以外のできることは十分おこないリスクを軽減して、しっかり利益を出すようにしましょう。