不動産投資のリスクについて、お話しします。不動産投資にはリスクがあります。そのリスクには保険で軽減できるリスクもあれば、回避は難しいリスクもあります。まず、列記してみましょう。
・空室リスク
・家賃下落リスク
・家賃滞納リスク
・金利上昇リスク
・災害リスク
・事故リスク
・修繕リスク
概ねこのようなリスクが考えられます。空室リスクはとても深刻です。通常は家賃収入の10％くらいは空室を見込む必要があります。それは、必ず退去があるからです。入居者のタイプによって、入居の長さは異なると思います。大学は短大で2年、長くても6年ですから、あまり長期入居は期待できないでしょう。
退去後にすぐに入居が決まれば良いのですが、空室が半年～1年になってくると深刻な事態になってきます。軽減する方法ですが、空室を防ぐというよりは、購入時にその場所とその物件の需要をリサーチして購入段階において、入居が見込めることがとても重要となります。需要の予測はとても難しいので、購入前のリサーチはしっかり行いましょう。
家賃下落リスクは、空室リスクと密接に関係します。空室が進むとどうしても家賃を下げざるを得なくなるからです。新築の場合、購入してから入居者が埋まっていくケースが多いと思いますが、購入時の家賃設定は高目にしている場合がかなりのケースで見受けられます。それは、利回りを高く見せたい販売側の思惑があるからです。新築物件の場合は家賃設定が適正かどうか、周辺の物件との比較をして確認しておきましょう。
家賃滞納リスクについては、保証会社を通すことによって、回避や軽減ができます。保証会社の契約内容によって、保証額が異なると思いますので、契約書をしっかり読んでおきましょう。中古物件を購入した場合、家賃保証会社に加入していないこともあります。その場合でも更新のタイミングで保証会社に加入してもらうことも可能ですので、仲介会社と協力して加入してもらいましょう。
金利上昇リスクですが、このところの低金利の状況ではそれほど急激に上昇するとは考えにくくあまり気にしなくても良いと思います。金利が上昇しても、上昇幅にも制限があり、急激に上がってローンが支払えなくなるとは考えにくいです。仮に、金利が上昇いしたことにより、返済が滞ることが起きるとしたら、もとから収入と返済のバランスが悪かったと考えられます。十分に余裕をもった返済計画をすることが重要です。
火災リスク、事故リスクですが、両方とも保険で回避または軽減ができます。火災保険は基本的に加入することが必要ですが、水害や土砂災害はオプションを付けることにより、火災の災害も補償されます物件周辺の地形によって加入するとことが必要です。
事故とは、一般的に自然死などの心理的瑕疵が発生することを言います。事故についても保険で軽減できますので、入居者が高齢者の場合は加入を検討すると良いでしょう。
修繕リスクですが、入居者が部屋を大切に使用してくれているとあまり退去時に費用が掛からないのですが、あまり掃除もしないで使用していた場合は、退去時に高額な費用が発生してしまいます。保証会社を通していると、ある程度は補償されますが、場合によっては、貸主負担の部分も発生する可能性があります。完全にゼロにすることは難しいです。
物件に瑕疵があり、思わぬ修繕を迫られることがあります。気になる場合は専門家に依頼して、調査をすることが良いでしょう。但し、内部の問題の場合は100％回避することが困難です。ここはリスクとして引き受けざるを得ない部分です。
火災保険に加入している場合は、火災保険で修繕できる場合がありますので、専門家に相談すると良いでしょう。