不動産投資の利回り計算表をエクセルで作りました。それはどんなものかと言うと、物件価格、金利、融資率、借入期間、利回りを入力するだけで、30年間のキャッシュフローが簡単に予測できるものです。例えば、物件価格１億円、金利２％、借入率90％、利回り8％と入力するだけで、実質キャッシュフローが241万円と表示し、年１％の家賃下落を考慮して、30年後のキャッシュフロー予測まで表示します。
この表の大きな目的は、どのくらいの利回りの物件をどのような融資条件でいくら借りれば、安全な債務で運用できるかをシミュレーションすることです。たとえば、販売会社からのメールに ”大都市、ＲＣ、利回り8％、フルローンで融資が可能”などと書いてあったら、フルローンでもキャッシュフローが出るのか計算することができるのです。実際に計算してみるとわかりますが、価格が１億円、利回り8％でフルローンを組むと、金利2％でも21年後、金利3％だとほぼ11年後に月々の利益が5万円を割り込むのがわかります。エアコンが１台壊れただけで、マイナスになってしまうレベルになります。物件が悪いと言っているのではなく、あくまで買い方の問題です。
このように、不動産投資は物件の良し悪しだけでなく、どのように融資を受けるのかによっても、安定経営ができるのか苦しい運営を迫られるのかが変わります。フルローンが可能となっていたとしても、債務的に危険であれば頭金を増やすとか、借入期間を延ばすとか、より利回りの高い物件を探すとか、やり方は色々あります。ぜひとも買い方で失敗しないようにして頂きたいです。
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