不動産投資で利回りとローンの盲点についてお話しします。不動産投資の収益は利回りで計算します。別の記事で書いていますが、１億円の物件で利回り8％なら800万円の家賃収入があります。しかし、家賃収入から返済額を引いて、さらに経費を引いたものが利益になります。また、返済額と経費をみると、返済額の方が経費よりも大きいので、返済額をどのくらいにもっていくかが、利益を出すためにとても重要となります。
融資を受ける時の条件によって利益が全く違ってきます。返済額を左右させるのは、借入額、借入期間、借入金利です。この条件は、借りる銀行によっても大きく変わるので、どのような物件をどのような条件でどの金融機関から融資を引くかが利益に大きく影響することになります。
例えば、1億円の物件を90％融資で30年間、金利2.0％で借りることができたら、年間の返済額は400万円になります。このくらいの融資条件が理想です。もし、仮に借入額を物件価格の100％にしたい場合、返済額が上がらないようにするためには、融資期間を長くするか、金利を下げるか、条件を変える必要があります。
一般的には、100％融資をしてくれる銀行の金利は高くなる傾向にあるので、融資率を上げて返済額を同じにするのは難しいかもしれません。その場合は、融資期間を長くするか、できない場合は、より利回りの高い物件を狙うことで、家賃収入の半分くらいの返済に抑えることが可能になります。
大まかに計算する方法は、イールドギャップを見る方法です。これは、利回りから金利を引いたものです。借入率や返済期間にもよりますが、6％以上をないと利益を得るのは厳しいと思います。利益計算は利回りだけでなく、借入条件も見る必要がありますので、総合的に判断するようにしてください。