不動産投資の利回りの最低ラインについてお話しします。利回りの最低ラインを決める前に、前提として融資を受けて物件を買うこととしましょう。その理由は、融資を使わないならば、収入から経費を引いたものが利益となります。また、経費は家賃収入が増えるし、家賃収入が減ると経費も減るので家賃収入よりも経費の方が上回ることは考えにくいからです。
融資をすることを条件とするので、例えば物件価格が2,500万円で金利が3％と仮定します。もし、物件価格の100％を借りて、返済期間を30年とします。1年間の返済額は、1,256,000円年になります。利回りをいくつか計算しますと、
利回り 家賃収入
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4％ 100万円
5％ 125万円
6％ 150万円
7％ 175万円
8％ 200万円
9％ 225万円
10％ 250万円
となります。家賃輸入の半分くらいの返済にしたいと考えると、利回りは10％くらいないと利益を出すのは難しいことになります。
仮に、90％融資にした場合、年間の返済額が1,138,000円となるので、利回りで言うと、9％でも利益が出る計算になります。
金利を2％で90％融資とした場合は、年間の返済額が997,968円となるので、利回りが8％でも利益が出る計算になります。
このように、最低利回りをどのように定義するかは、個人の考え方にもよりますが、利益を十分に出せるように考えると、返済額の二倍の家賃収入をとれるように規定するのが良いと思います。
このように考えると、別の記事でも書いていますが、利回りから金利を引いた、イールドギャップが6％は必要と考えられます。とすれば、新築ワンルームマンションはそもそも利回りが低いので、投資の対象とはしていません。
すなわち、利回りの最低ラインは、金利を1.2％で借りることができたと仮定すると7.2％の利回りでも利益が出ると思います。 7%が最低ラインと言えるでしょう。