不動産投資の利回りの推移について、お話しします。利回りはどのように推移してきたのでしょうか？過去のバブル時には2％の時代があったようです。その時になぜ不動産があったのかというと、キャピタルゲイン狙いだったようです。ある不動産会社の方のお話しですが、バブルの頃は物件の売買が頻繁に行われていて、同じ物件の取引が午前と午後にあったということです。今ではちょっと考えられないです。その後、キャピタルゲイン狙いの不動産投資からインカムゲインの不動産投資に推移していったようです。そのころは利回りが10％でないと、動かないということもあったようです。最近では、7％から10％くらいでしょうか。物件もざまざまですし、中々正解が無いように思います。
さて、利回りが例えば、市場の変化で7％だったものが8％に上がったと仮定します。その理由について仮説をしたいと思います。7％であった頃はその利回りで売却できたことになります。それが例えば、売れない理由があって8％に利回りが上がったと考えるのが妥当です。ちょっと前、銀行は融資をじゃんじゃんしていました。そうすると市場は過熱して買いやすくなりますので、利回りは下がります。このところ、銀行の融資の仕方に問題があって引き締めが行われました。そうなると、売れなくなるので売りやすくするために利回りが上がります。
というふうに考えると、利回りのだけが上下するとは考えにくく、たとえば、利回りの変化つまり物件価格が安くなり、利回りが上がった場合に、家賃収入は上がりますのでキャッシュフローが取りやすくなります。一方、銀行の融資条件が厳しくなっている可能性もあるので、銀行の条件と併せてみてキャッシュフローが取れるかシミュレーションすをする必要があります。
いつの時代においても、物件の売買は行われるのであって、売れない状況なら利回りは高くなり、活発になってくれば利回りは下がります。しかし、利回りが低いときの方が、お金は借りやすいのです。利回りが高くなると、融資がきつい反面、利益が出やすくなります。そう考えると、買える状況にあるならば、チャンス到来と考えてよいわけです。良い物件をしかも良い条件で購入することが大切です。常に利益がでる買い方をすることで、いつでも買い時と言えると思います。