GLOSSARY

不動産用語集

不動産用語集

不動産用語集

 


 

 

 

用語 説明
インカムゲイン 家賃収入のこと。⇔キャピタルゲイン
液状化 地震の影響で、地中がゆれて砂と水が地中から染み出してきて地盤が緩くなること。これにより家が傾くことがある。
オーバーローン 物件価格のほかに諸費用が必要ですが、その諸費用を含めて借り入れること。概ね7%の諸費用が掛かるので物件価格が1億円ならば、1億700万円を借り入れること。
キャッシュフロー 家賃収入から借入れを引いた残り。そこから経費を引いた残り、純利益を指す場合もある。
キャピタルゲイン 売却利益のこと。⇔インカムゲイン
狭小物件 狭小物件と呼ばれる狭い間取り(15㎡程度以下)の部屋の物件を言う。狭小物件は都心の狭い土地に、部屋数を多くして利回りを上げて、販売したためで、地域によっては供給過多になっている場合がある。利回りが多少高めに設定してあっても、業者が割り出した家賃のため、適正であるかどうかを賃貸情報で確認したり、長期的に需要が見込めるかなど、地元の賃貸業者に意見を聞いて欲しい。
減価償却 物件を購入したときに、建物に関わる部分は年々老朽化していく。その老朽化(償却)していく部分の金額を経費にできる。建物価格が5,000万円として、たとえば25年の耐用年数が残っていると過程すると、毎年の減価償却費は5,000万円÷25年=200万円/年となる。残存耐用年数の計算は、法定耐用年数から経過年数を差し引けばよい。法定耐用年数は鉄筋コンクリート47年、鉄骨34年、木造22年で、そこから経過年数を引く。築2年ならば2年を引くが、複雑なところは経過年数の20%をさらに足すところである。築5年の場合は5年を引いたあとに1年を足し、築10年の場合は10年を引いて、2年を足す。耐用年数を超えた場合、たとえば木造の場合は22年経過すると、経過年数の20%の4年となるが、23年以上経過した物件でも4年は取れることになっている。
構造 物件の構造は、鉄筋コンクリート、鉄骨(重量)、木造とある。たまに軽量鉄骨というものを目にすることがあるが、木造よりも耐用年数が短いことがあるので、注意が必要。
固定資産税・都市計画税 固定資産税、都市計画税は毎年掛かる税金となっており、課税標準額の6分の1(200㎡以下)の1.4%と3分の1(200㎡以下)の0.3%が課税される。(目安は税務署に尋ねること)
税金対策 不動産を売る営業さんが、「税金対策にワンルームマンションを買いませんか?」とセールスをすることがあるが、内容をよく確認しないと、マイナスのキャッシュフローを出すことになるので要注意。
サブリース 一括借り上げといって、サブリース会社が運営も含めて行う制度。家賃は満額の70%から80%を受け取る。家賃滞納や空室があっても保証される。ただし、家賃の見直しが一定期間ごとにあるので、利益が確定したわけではない。導入は慎重に行うこと。
取得税 不動産取得税は物件を購入後、半年くらい経過後に来ると言われている。課税標準額(時価の50%~70%)に対して3%掛かるが、事前に金額を知ることができないため、目安は税務署に尋ねること。(軽減措置などがあり、計算式が複雑なため物件価格だけで算出は難しい)
乗降客数 駅の一日の乗車人数と降車人数の合計。物件を探す場合、最寄り駅の乗降客数を見ると、駅力を計る上で参考になる。概ね5万人の乗降客数があれば、多くの人がその駅を利用していることになる。都心から電車で1時間離れていて、たとえば5万人の乗降客数があったとしても、購入しようとしている物件の間取りと、客層が合うのかどうか見極める必要がある。ファミリー層のサラリーマンが電車で通勤することは想像できるが、単身者の場合は1時間も電車に乗るとは考えにくいであろうから、購入する物件が単身者タイプの場合の立地については慎重に調査をする必要がある。
団体信用保険 借入れ名義人に万が一があった場合に、残債の支払いが免除される保険。収益物件の場合は家賃でローンが支払えるので、団信をつけなくてもい。
耐用年数 法定耐用年数は、法律上の寿命で、鉄筋コンクリートは47年、重量鉄骨は34年、木造は22年、軽量鉄骨は鉄の厚みにもより19年の場合もあるので、購入の際は注意すること。
地価マップ 全国地価マップというサイトで、一般財団法人資産評価システム研究センターが情報を提供している。路線価(家の前の道に平米あたりの単価がついている)から、物件の積算価格の算出、土地価格の推定ができる。
フルローン 物件価格が1億円とすれば、1億円を借り入れること。
ハザード 自然災害の危険度を地図に表示し、色分けしたもの。「地名 水害 ハザード」という風に検索すると、データをみることができる。
表面利回り 想定家賃収入÷物件価格×100(%)の値を言う。表面利回りは収入の最大を取るので、実際の手残りを計算する場合、返済額、月々の経費、税金、修繕費を差し引く必要がある。
ミドルリスク、ミドルリターン 中くらいのリスクと中くらいのリターン。不動産投資は株やFXと違い投資というよりは、不動産賃貸業という経営に近い。収支計算をしっかり行えば、収益は予測できる。また、リスクは軽減することができるので、ローリスク、ミドルリターンにすることも努力でできる。
家賃滞納 入居者が家賃を支払わないこと。これの対策は家賃保証会社をつけることで、リスク回避できる。契約のときに家賃保証会社に入ることを条件にすればよい。
融資期間 銀行からお金を借りる際の返済期間を言う。一般的に都市銀行では、法定耐用年数から築年数を引いた残存耐用年数の範囲内で決まることが多い。但し、借りる人の属性や物件の状態によっては延びることもある。また、地方銀行、信用金庫、信用組合は基準が緩く30年までは取れる場合もある。さらに、不動産投資に強い銀行やノンバンク系は築古でも30年以上の融資期間が取れる場合もある。当然に、貸出し金利は都市銀行が最も低く、ノンバンク系が最も高い。
レントロール 物件の部屋毎の家賃収入を表にしたもの。中古物件の場合は、売主さんに提出してもらえば、相場家賃より高いのか低いのか空室があるか、ないか知ることができる。

 

版数 年月日 内容
1 2017年5月27日 初版発行