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不動産投資の初心者が失敗する典型例とは?

不動産投資の初心者が失敗する典型例についてお話しします。インターネットで”不動産投資 失敗”と検索すると、一番多く検索されるのは”新築ワンルームマンションの投資”です。なぜ、失敗するかと言えば、収入と支出のバランスが悪く収入に対して支出が多いことがあります。 

 東京の山の手線からほど近い駅でのワンルームマンションの投資セミナーに行ってみたのですが、2,000万円から3,000万円くらいのワンルームマンションの投資のお話しでした。家賃は月額で8万円から9万円くらいだったと思いますが、仮に2,000万円の物件で9万円の家賃収入とすると9万円(月)×12カ月=108万円の年収となります。割ることの2,000万円ですから、利回りで5.4%ということになります。 

 例えば、2,000万円を30年で2%の金利で借りたとすると、月額7.4万円弱の返済になります。1.6万円の中から修繕積立金や管理費を支払うとおそらくマイナスになると考えられます。もっとも、ワンルームマンションの販売業者も毎月のキャッシュフローは、マイナスと言っているので、騙しているわけではありません。”税金が戻る”とか”将来の年金がわりに”とか”生命保険の代わりに”などと言ってセールスされることが多いです。 

 税金が戻るということに関して言えば、仮に10万円なり20万円なりがマイナスと仮定しても、戻ってくる税金はマイナスの30%くらいと考えられ、マイナス分が全て戻ってくるわけではありません。 

 年金の代わりということについてですが、返済が終わる30年後のことはだれも保障してくれませんから、仮に家賃が下落して6万円の家賃収入が得られたとしても、そこから経費が引かれるので5万円が残ったとしても、30年間のマイナス分を取り戻すのに何年かかるかわかりません。これでも年金代わりと言えるでしょうか。月々のマイナス分を貯金していた方がリスクがなくてよっぽど良いと思います。 

 これは典型的な失敗事例ですが、基本的には一棟ものの投資にしても同じことが言えます。家賃収入に対して返済をどのくらいにして、経費をどのくらい見込みキャッシュフローをどのくらい出していくのかをシミュレーションすれば良いのです。 

 一般的に首都圏の新築アパートでも、利回りは7%から9%くらいのものは、結構存在します。金利についても1.5%から3%の間で借りることは十分可能となります。簡単な計算で、利回り-借入金利をイールドギャップと言いますが、頭金を10%くらい投入する前提で、30間の借り入れ期間として、イールドギャップを6%くらいに持っていけると、かなり安定的な投資ができます。 

 前述の新築ワンルームマンションの例で、イールドギャップを計算すると、利回り5.4%から金利2.0%を引くと3.4%となり、6%からかなり低いということが簡単にわあります。そもそも利回りが5.4%ですから、現金で購入すれば安定てきな運用ができるかもしれません。 

 不動産投資で重要なことは、需要を見込めるかということです。但し、この予測はかなり難しく誰にもわからないと言っても良いくらいです。だれにも30年後の需要を正確に予測することは不可能に近いからです。 

 しかしながら、購入時点の需要は現地の不動産会社に行ってヒアリングをすれば、ある程度は判断できます。常に多くの管理物件を抱えているので人の出入りや、相場家賃などを訪ねることで、想定の家賃収入が見込めるかがわかります。 

 新築物件の場合、”想定利回り”はあくまで業者が勝手に決めた想定ですので、少々高めに設定されていることがよくあります。その想定利回りはインターネットで募集されているその他の物件の家賃を見ることで、だいたいわかります。参照している物件の駅からの距離や広さや間取りと家賃を見て、自分が購入しようとしている物件で比較してみて、全く勝ち目がなかったらやめる方が無難です。 

 収支の計算と需要の予測をすることで、かなりの部分でリスクを軽減できます。ぜひとも安定収入の得られる物件を購入して、ゆとりある生活を手に入れてください。 

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