不動産投資を東京で行うメリットについてお話しします。不動産投資と言っても、区分マンション、一棟マンション、一棟アパートがありますが、区分マンションは推奨していないので、除外します。さらに、一棟マンションも購入対象が極端に少なくなるので、一棟アパートを対象としてお話しします。
東京の物件は、基本的に利回りが低く固い投資になります。特に山の手線内の物件の場合、物件価格も高くなり、利回りも低いので、キャッシュフローがあまり出ません。東京の物件は、空室リスクが低いのがメリットですが、キャッシュフローが出なくては、投資の意味が薄れるので、中心から少し外れた場所を狙うのが良いでしょう。
中心から外れた東京と言っても、あまり離れてしまうと東京のメリットが薄れてしまうので、そこそこのところが良いでしょう。また、埼玉、千葉、神奈川も範囲に入れて中心部からあまり遠くならない範囲で考えることで、空室リスクが低めで、利回りもそれほど低くなく、価格も抑えられ、キャッシュも残せるという、程よい物件を選ぶことができます。
これから、少子高齢化、人口減少の中で、不動産投資をするためには、空室のリスクを下げることが重要となるので、東京近郊で行うのが良いでしょう。物件は一つ一つが異なり、同じものがありませんので、同じ最寄り駅でも東西で需要が全く異なることがあります。各々の物件が、その土地に於いて需要があるのか、そこそこなのか、ダメなのかは、現地の不動産屋さんの意見を聞いて判断する必要があります。また、自分が現地に出向いて、確認することも大切です。
実際に物件探しをしていると、気づくことですが、需要の予測が一番難しいです。それは、需要の強弱を数字では表せないからです。そうは言っても、ある程度数字で判断できるところで、取捨選択していきます。基準は駅力として、乗降客5万人以上、物件までの徒歩の時間が10分以内、この条件が良く言われることです。これは必要条件ですが、十分条件ではありません。それは、現地でヒアリングしたら、その土地に同様なタイプの物件が多数存在していて”飽和状態”だったということがありました。
ある程度は数字でふるいに掛けることができても、最終的には、その土地で営業している、不動産屋さんの意見がとても重要になります。さらに言えば、その土地の強みから条件がひとつ欠けても、他の条件でリカバリーできることもありますので、そのような情報は、現地でしか得られない情報です。
東京近郊の物件は、家賃は高めで利回りは低めです。利回りは家賃÷物件価格ですから、家賃が高いのに利回りが上がらないのは、物件価格が高くなるからです。物件が古くなってくると、利回りは上がります。但し、思ったほど上がらない場合が多いです。売主さんは高く売りたいからです。でも、値引きも可能ですから、諦めてはダメです。
新築、築古、価格、利回り、融資先とその条件を横並びに比較し、良い物件を選択しましょう。”良い物件”を最初は選択できなくても、良いと思うものを選んでいくうちに、さらに良いものがわかってきます。見慣れるための反復もある程度は必要だと思います。是非、東京とその周りで良い物件のオーナーを目指しましょう。