不動産投資で新築物件を購入するメリットについて、お話しします。物件は新築から築浅、中古まで、幅広く存在します。オーナーが何らかの理由で、売りに出されるからです。それでは新築物件のメリットですが、何より新しいので、きれいであることが言えます。デザイン、設備、志向など入居付けには困らないでしょう。また、当分の間修繕費が掛からないので、安定的な収入を得ることができるでしょう。
新築のデメリットは、まだ入居がされていないので、購入時には全て空室ということがあります。返済はしなければならないので、空室が埋まるまでマイナス経営になります。また、想定利回りは業者が周辺相場から設定しているので、少々高めになっていることもあるので、シミュレーションはしっかりやって適正であることを確認しておきましょう。
多くの物件は、単身向けが多いので、入居のタイミングは1月から3月です。物件の完成月は12月くらいが良いと思います。3ヶ月間で満室に持っていければ、良いからです。3月完成の物件で完成が遅れて、4月にずれてしまうと満室にできるタイミングを逃してしまいます。4月完成の物件なら、よほど立地が良いとか、よほど安いとかがないなら、購入を見送りましょう。
新築物件は価格が高い印象がありますが、東京、埼玉、千葉、神奈川の首都圏でもキャッシュフローが十分見込める物件はあります。利回りが低すぎないもので、金利も抑えられ、頭金も投入しながら、程よい物件を探しましょう。
新築の場合、銀行から融資を受ける上で、評価を得られやすいので、都市銀行からの借り入れが可能となります。その場合、金利が低く抑えられます。都市銀行の場合、頭金を入れる必要がありますが、債務の安全性が高くなるので、固めの投資になります。
新築物件の中には、”劣化対策等級2級、3級”を取得した物件があります。これは、木造でありながら、2級なら50年～60年、3級なら75年～90年を寿命にしたものです。法定耐用年数は22年ですが、劣化対策をみて30年を融資してくれる銀行があります。この利点は売却するときも次に買う人の融資に有利に働くので、大きなメリットとなります。
新築の場合、利回りか低くいため、都市銀行を使い金利が低く抑えられますが、他の収入その他の理由で、高めの金利の銀行を使わざるを得ない場合があります。その場合、頭金を多めに入れて、キャッシュフローを改善する必要があります。数字が合えば、キャッシュフローをそこそこ得て、長期運用による固めの投資となります。