不動産投資のメリットとリスクについてお話しします。不動産投資のメリットは別の記事でも書いていますが、働かなくてもお金が入るところです。俗に不労所得と言われますが、運営は管理会社がしてくれますので、何もせずに毎月、家賃が振り込まれます。それは、寝ていようが、会社に行って仕事をしていようが、別の会社の社長業をしていようが変わりはありません。
コンサルティングをしていますと、色々な方とお話しさせて頂きますが、将来の不安から不動産投資を始める方もいらっしゃいます。もう少し、生活にゆとりを持ちたくて始める方もいらっしゃいます。いずれにしましても、時間に縛られずにお金を得ることはとても生活にゆとりをもたらしてくれます。また、ゆとりを持つことによって、より健康的な生活を送れるようにもなりますから、こんなにすばらしい事業はありません。
さて、メリットを述べましたが、デメリットもお話ししたいと思います。不動産投資は住んでいただけるお客様がいなければやっていけません。それも10年後、20年後、30年後と長期に渡り、ある程度の稼働率を維持しなければなりません。この需要については、正確に予測することなど、誰もできないのです。
たとえば、「近くにあった大手の工場が閉鎖した」とか「大学が移転した」などの、需要に大きく左右することが起きると、一気に運営が悪化する可能性があるのです。また、災害により、建物に被害があったとか、事故物件になることも決してないとは言えないのです。このような経営を大きく揺るがすような、出来事があるかないかは、あらかじめわからないことが多いし、正確に予測することなど不可能に近いのです。
このように、不動産投資には不可抗力により経営が悪化することを、リスクとして引き受ける必要があるのです。リスクゼロで、大金を得ることなどあり得ません。但し、このリスクの多くは保険で軽減することができますし、災害そのものを避けることも可能です。
水害は水の多いところ、河川や湾岸を避けることで可能ですし、土砂災害を避けるならば、山沿いの物件を購入しなければ良いです。地盤の弱いエリアもハザードマップである程度予測できますから、避けることもできます。さらに、水害も土砂災害も、火災も地震も保険が存在しますから、100％とは言えませんが、軽減は可能となっています。
不動産は多くの場合、銀行から融資を受けて行います。例えば、１億円の物件も1,000万円の頭金を入れて9,000万円を借り入れて行うとします。家賃収入は利回りとして表わされて、10％の利回りであれば1,000万円の家賃収入が入ります。1,000万円を頭金として投入しているので、自分のお金で儲けている分は100万円です。あとの900万円は他人のお金の9,000万円が利益を出していることになるのです。
株やFXなどの投資と違い、不動産投資は事業に近いため、他人のお金を使って運用することが可能なのです。不動産投資を初めて行う人にとっては、このお金を借りることに恐怖を感じることでしょう。でも、物件を購入するときにきちんとシミュレーションをして、リスクを軽減することで恐怖感は薄れてくると思います。