不動産投資のローンと金利相場についてお話しします。金利は銀行によって異なります。また、次期やタイミングによっても変わるので、概ねの数字として見て頂きたいと思います。
一般的に都市銀行は、金利が低いと言われています。1.2％から1.75%くらいですが、1.2％で借りれる人は相当に属性が良いことが条件ですから、低くても1.5％程度と言えると思います。その次に低い銀行は信用金庫や地方銀行です。1.5％から2.0％前半となります。不動産投資に強い銀行、ノンバンク系の銀行は2％後半から4％前半までとなります。だいたいこのくらいの目算だと思いますが、借りる人の属性や、金融資産、他の不動産の担保余力によっても変わってきますので、一概に決めるのは難しいです。
例えば、ある物件を購入しようと考えたときに、どの銀行でも融資を受けることができれば、好きな銀行を選べば良いのですが、実際には限定されるのが一般的です。例えば、新築物件を購入するための銀行であれば、新築物件の利回りを勘案すれば、低い銀行から融資を引くことができるか検討する必要が出てきます。
仮に利回りが低い新築物件でも、金利の高めの銀行を選ぶしかない場合は、キャッシュフローが取りにくくなるので、シミュレーションをきちんと行い、収支を合わせる必要があります。利回りが低く金利が高ければ、ローンに組み込む頭金を多く投入するしかありません。頭金を多くすることで、数字を合わせることも良い方法ですが、レバレッジが利きにくくなりますので、利回りの高い物件に選び直すことも重要となります。
仮に、築古物件を購入しようとする場合は、おそらく都市銀行は見向きもしないと考えられるので、その場合はノンバンク系の銀行を当たるしかありません。その場合の注意として、築古物件とは言え、利回りが低いものもありますから、同じくシミュレーションをきちんと行うことが重要です。
築古の9％を購入するのであれば、新築の9％を買った方が良いかもしれません。どちらが良いかは、沢山の物件を横並びに見ていると判断がついてきます。新築なら利回りがこのくらい、だから築古だったらこのくらい、というように、築古を購入するのであれば、その地域の新築の利回りの「プラス2％くらいかな」といった具体的な数字が見えてきたら、しめたものです。
キャッシュフローと金利と利回りは密接に関係しています。キャッシュフローをしっかり得るためには、金利と利回りの差をイールドギャップと言いますが、6%程度は取らなければなりません。新築ワンルームマンションのように、利回り4%の物件に仮に3.9％の金利の銀行に借りてしまっては、返済がおぼつかないのが直観的にわかると思います。他の条件にもよりますが、6%くらいのイールドギャップは必要と考えましょう。